试分析商业交换中使用权与所有权的关系？
关键词:用益物权，障碍评估方法，土地使用权评估
在企业整体资产评估中，我们一般会涉及到产权和债权。在物权上，由于法人企业在本质上一般是委托代理关系，企业往往行使法人财产权，即财产权属于他人；只有独资企业才能完全处理自己的所有权，即拥有自主所有权。因为自有权具有绝对性、排他性和永久性三个特征，即使行使权利的形式可以分为占有、使用、收益、处分四种权力，但权利的边界非常明确，即不容易引起财产纠纷；通过委托代理关系设立的现代公司制企业，包括原国有企业、新改制的股份制企业、新设立的高新技术企业和民营企业，都需要通过所有者的授权来行使其法人财产权。法人财产权属于其他财产权中的用益物权，即需要在他人授权的有限范围内行使有限的权利，尤其是用益物权的财产权边界最容易引起歧义。
与资产评估对象相关的表格一般分为有形资产和无形资产。每一种都有自己的定义范围和评价基准。但两者交界处的用益物权形式难以认定，产权界定不易，给评估工作带来很多麻烦，资产权属和评估价值不易确定。作为用益物权中的土地使用权，其性质、交易和价值评估方法都值得分析。
一、土地(使用权)的法律特征
在国外，土地被明确定义为不动产。因为一切建筑物(包括建筑物、构筑物)都必须建在土地上，而土地离不开土地，所以有建筑荷载的土地也被确定为不动产。但在不动产的计量和估价中，土地往往需要单独列示。换句话说，土地相对于其承载的建筑物，可以视为独立的财产。西方国家征收土地时，征收的对象是所有权以及依附于土地所有权的一切民事权利(张，王，2003年9月)。其征收对象包括:①土地所有权:②土地所有权以外的土地其他权利(不包括债权)；③土地转化成果的所有权和他项权利。关于建筑物是否伴随土地征收，各国各地区有两种立法体例:一种是强制合并；一是选择性。所谓强制合并主义，是指土地及其附属建筑物必须合并征用。比如欧洲国家规定，征用有建筑物的土地，必须同时征用建筑物、树木等附着物。因为它们是自然或人工结合的。选择性，台湾省土地法规定，土地被征用时，其改良物也被征用，但改良物的所有人可以要求搬迁。
《国际会计准则16——不动产、厂场和设备》(1998修订，1、1999年7月实施)第三十五条规定“不动产、厂场和设备是指在企业经营中具有类似性能和用途的一组资产。以下是不同类别的不动产和工厂设备:1。土地；2.土地和建筑物；3.……"。在这里，“土地”和“土地及建筑物”被明确划分为两类不动产。准则第三十条也明确指出“土地和建筑物的公允价值通常是其市场价值。这个值是由有资质的专业评估师通过评估确定的。”在第45条中，准则还指出“土地和建筑物是独立的资产，即使是一起购买的，也应单独核算。”
台湾省学者杨兆丰在其著作《不动产金融》中指出:“不动产是指位于地表、地下和地上的不动产及其地上附着物(包括建筑物、其他构筑物、围栏等所作的改良)和地上的任何财产、权利和改良物”。(P93，101).该书还指出，“房地产是经济的重要组成部分。最近的研究估计，建筑物和土地约占国家总财富的2/3，另外1/3包括设备和存货”。
在中国，城市土地所有权属于国家，而农村土地所有权属于集体。土地所有权不能买卖，企业和单位取得的土地只是其使用权。土地使用权是指土地使用者在法律允许的范围内，对其使用的土地享有经营、利用、处分和收益的权利。土地使用权只是土地所有权权利丛中的一种权利，可以从土地所有权中分离出来。法人和自然人可以依法通过申请划拨或者购买的方式取得土地使用权。土地使用权的划拨、出让和转让改变了土地使用权的所有者。在资产所有权方面，目前我们将土地使用权归类为无形资产，将土地使用权的价值评估和核算作为无形资产处理。它是清晰可见的，有形的，真实的土地(可测量的，可定位的，不可移动的！)，而是作为“无形资产”处理；但是它所承载的建筑是以有形的实物资产来计价和核算的，这也造成了管理上的诸多不便。
二、土地使用权的概念
现代价值评估来自国外。20世纪90年代以来，为了解决国有资产的流动和流失问题，我们借鉴英美等西方国家评估财产价值的经验和方法，借助市场使国有资产流动和流通。其中，土地是国有资产中的重要资产。土地是一种稀缺资源，不可再生，但其价值会随着需求性质的变化和需求的增加而不断增加。这就决定了国家需要统一部署和规划。土地是万物之本，以至于马克思专门用11章来研究资本主义生产关系(
但是，当我们从“生产资料是否是商品”的认识“进化”到可以像其他商品一样进行交换和流通时，我们对“所有权”这一不可侵犯的领域有了新的认识；而当我们对“国有资产的流转不一定意味着流失”这一观点达成* *理解的时候，是不是也认为“土地所有权”这一神圣不可侵犯的领域也可能出现松动？当然，土地所有权和使用权是否需要整合，涉及到更多更深层次的法律问题，这里不做探讨。
事实上，国家土地所有权是否被侵蚀，取决于土地流动和流转的结果。流动流通的不一定是所有权或者使用权。目前，一些房地产开发商将国有土地由“划拨”改为“低价转让”，大肆侵吞国有资产；农村的低成本“圈地”，极大地损害了土地集体所有权的权益。它的案例比比皆是。
无论是属于财产权的土地所有权，还是属于其他财产权的土地用益物权，都是一组权利束，包含着一系列权利。前者包括占有、使用、收益、处分等各种权力；后者包括许多利益和在他人财产中的使用权。发达国家对土地权益有非常严格和详细的规定，如地上权、地上权、地下采矿权、地役权、永佃权、租赁权等。在我国，虽然明确规定土地使用权仅指土地或表层的使用权，但不包括地下矿产资源和埋藏文物的所有权。但这里只采用了排除法，具体的多项地权还没有确切界定。而且目前的土地使用权存在一个缺陷，就是由于不同类型的土地使用年限不同，也使得土地使用权的购买者无法确定建设发展的长远目标。我国无形资产会计准则中定义的可辨认无形资产包括专利权、非专利技术、商标权、著作权、土地使用权、特许权等。不可辨认无形资产是指商誉。”在这里，土地使用权作为“一项权利”被明确列为无形资产。但是我们可以发现，专利权、非专利技术、商标权、著作权都可以是所有权，而土地使用权、特许权只能属于其他物权的用益物权。在本会计准则第21条中，还特别说明“企业开发房地产时，应当结转相关的土地使用权。结转时，将土地使用权的账面价值一次性计入房地产开发成本。”而在《准则》第23条中规定“对于土地使用权，还应当披露土地使用权的取得方式和取得成本。"
我国土地使用权的取得可以分为划拨、出让和转让。不同方式取得土地使用权的成本也不同。根据无形资产会计准则，“相关土地使用权将结转。结转时将土地使用权的账面价值一次性计入房地产开发成本，所披露的房地产开发成本必然差异较大。显然，会计准则的这一原则和理念必然导致土地使用权评估的混乱，从而使人们对所评估的土地使用权价值产生错觉。
第三，如何评估土地使用权的价值
一个房地产在出售、转让、交易时，往往需要分别对土地使用权和建筑物进行评估定价，然后将建筑物的价值与土地使用权的价值合并，形成一个完整的房地产价值。这也方便了销售、转让和交易。
其次，由于土地收购方式不同，收购成本差异很大。所以即使采用成本逼近法，也要对很多数据进行调整，包括时间、地点、环境等因素的调整。因此，笔者认为，土地使用权价值评估应尽可能采用市场法。因为土地的不可再生性和稀缺性，又因为不同区域、方向、地段的环境和供需在价格上有很大差异，所以市场法最有说服力。市场法应以同类市场的土地使用权出让价格(至少三种情况)为参考，调整其时间、地点、用途等因素，最终确定评估值。这里需要强调的是，虽然90年代以来中国的房地产交易市场非常活跃，市场数据很多，几乎各种房地产数据都有，但是这些数据一定要适当调整。
在缺乏出让土地案例的情况下，收益法是次佳的方法。在不动产中，可以先确定年租金来换算不动产的价值，再通过减去建筑物、构筑物的个别价值或其他土地转化结果来挤出土地使用权的价值。
再次，笔者主张将土地使用权单独归入资产类，使估价不受有形资产折旧或无形资产损失的影响。_巨大的土地使用权可能会随着周边环境和供求关系的变化而增值，其账面价值应立即调整。
最后，要注意土地使用权价值评估中的交易陷阱。虽然在任何情况下都不需要对房地产交易中的土地价值进行评估，但土地评估价值往往是房地产交易的基础。土地使用权的价值受许多具体因素的影响。比如地上建筑受到限制(比如某些城市规划中的高度限制，相邻建筑采光受到影响的限制等。);房产有纠纷；房地产产权不清；有土地使用权、租赁权、抵押权等用益物权。试想一下，已经出租出去，签订了几年租赁合同的房产和没有租约的房产能有一样的价值吗？再比如有抵押的房产，其销售价值也会受到影响。特别是属于国有资产的土地使用权和建筑物。土地可能已经划拨，无法转让，但交易时却按市场价定价，这就给买方设下了陷阱。因此，在评估价值时，必须考虑土地使用权的具体权力状态。
笔者希望在新《物权法》中，作为土地的用益物权能够进一步明确划分。例如，可分为划拨土地使用权、出让土地使用权、以固定价格或所有权投资土地、租赁权、一定程度的转让权和破产清算中处置土地的权利。如果有新物权法明确界定土地使用权的确切定义作为依据，根据土地使用权的不同权力地位，评估结果会更加准确和科学。
参考资料:
1.张和王。中西方土地征用对象和范围的差异。《国土资源信息》2003年第9期
2.2000年国家会计准则。中国财政经济出版社，2000 I1。
3.杨兆丰。房地产金融。山东科学技术出版社，1994 3月。
4.纪伯敏。财产权和法律。生活。读书。新知三联出版社，2001九月。
五、李晓峰。论用益物权在物权法中的地位--以土地用益物权为例。中国人民大学学报，2000年第4期。(作者单位:Xi交通大学管理学院)资料来源:《中国资产评估》，2005年第2期。