长沙产权式酒店市场调查分析报告
长沙产权式酒店市场调查分析报告
为了准确把握长沙产权式酒店市场的发展现状，长沙邦友房地产顾问有限公司和长沙市房地产信息中心联合对长沙产权式酒店市场进行了专题调研。本研究通过现场收集资料、发放调查问卷和查阅政府相关部门的统计数据。以长沙市2006年推出的产权式酒店物业为研究对象。研究内容包括宏观市场发展、硬件、软件设施和服务、实际运营等。研究时间截至2007年3月。本报告使用的数据主要来自长沙市房地产信息中心和大藏族市场研究中心。
产权式酒店综述
(1)定义
产权酒店起源于20世纪70年代的欧美，是指开发商将酒店的每个房间分割成独立的产权，出售给投资者。投资人一般不住酒店，而是委托酒店管理公司统一经营客房，获得每年的客房利润分红，并获得酒店管理公司给予的一定期限的免费入住权。投资者可以通过分期付款或一次性付款的方式获得产权酒店一定时间内的客房产权，但没有经营权。
(二)产权式酒店的特点
产权式酒店是一种全新的酒店管理模式。与传统酒店业相比，其差异主要表现在以下几个方面:
(1)酒店客房(单间或套房)产权出售给业主时，业主可享有一定金额的免租金入住权，获得一定比例的固定回报，并参与分享酒店经营利润。此外，作为业主，还可以享受酒店餐饮、休闲娱乐等消费的特别优惠。业主没有经营权，产权归属时间一般为8 ~ 20年。
(2)产权式酒店往往位于城市郊区和旅游景点，以休闲度假为主题。随着城市居民的生活逐步进入小康社会，许多居民有旅游度假的需求。产权式酒店正是在这种市场环境下应运而生。
(3)购买酒店客房产权具有良好的投资价值。购买酒店客房产权的业主，大部分不会完全使用，大部分时候会回租给酒店管理公司，以获得投资回报。(三)产权式酒店的兴起和发展
20世纪70年代，欧美发达国家进入“富裕社会”。在旅游创新的过程中，第一批产权酒店在法国阿尔卑斯山崛起。在接下来的20年里，逐渐发展到北美、加勒比海和太平洋地区。经过30多年的发展，产权式酒店在国外的发展已经日趋成熟。
在中国大陆，海南是第一个引入产权式酒店的地方。之后，投资商业模式陆续进入广州、北京、上海、深圳等地。从65438年到0999年，我国实行黄金周放假制度，使得人们的休闲旅游需求急剧增加。2001，11，中国正式加入WTO，中国市场成为全球最瞩目的焦点之一，外商投资者越来越多，为产权式酒店的发展提供了广阔的空间。据统计，目前，中国共有数百个产权式酒店项目。
(四)长沙产权式酒店发展概况。
从2002年长沙第一家产权式酒店雨花楼落成至今，已有十余家不同规模、档次、经营模式的产权式酒店。特别是2005年2月长沙首家白金五星级产权酒店的开业，在长沙引起轰动。不到两个月，华亚推出600多套产权酒店，销售一空。
2006年，长沙推出的酒店物业等级发生变化。06年下半年，芙蓉国？豪庭国际酒店、大成华天酒店等一批五星级、白金五星级产权式酒店陆续投放市场，受到长沙市民投资者的关注，产权式酒店销售业绩持续看好。同期，中银华天、国茂酒店、时代帝景酒店等四星级酒店对外出售产权，从纯酒店转型为产权酒店。据大藏集团研究中心统计，长沙的产权式酒店发展规模较大。据保守估计，仅2006年产权式酒店的建设规模就超过30万平方米。按照销售均价8000元粗略统计，产权式酒店总销售额达到20多亿元。
长沙市产权式酒店基本情况调查
(1)硬件设施条件
这里所指的酒店硬件主要包括物业所处的位置、配套设施等外在因素。显然，良好的硬件设施是酒店发展的基础，也是酒店升值潜力的重要指标。长沙酒店业经历了多次硬件设施的改造，在消费和投资方面都有很大的吸引力。对于具有投资和消费双重功能的产权式酒店，必须有良好的硬件资源，或者在市中心靠区位优势取胜；或者在旅游资源和商业资源丰富的地区吸引特定的客户群体，保证酒店的入住率；或者通过良好配套设施的投入，提高酒店的居住品质，达到良好经营的目的。
1，批次
优越的地理位置是酒店吸引游客的重要保证，在一定程度上可以降低酒店的经营风险。从目前长沙产权式酒店的地域分布来看，主要集中在城市CBD或交通条件发达、人气旺的区域。长沙市芙蓉中路1公里范围内，国茂酒店，中银华天酒店，芙蓉国？豪庭酒店已形成金三角，成为产权式酒店最集中的区域。以贵族运动为特色的华亚国际酒店，试图通过高尔夫球场与酒店的结合，打造湖南省首家高尔夫主题花园产权酒店。时代帝景、美林银谷、三全元康年位于河西市政府板块核心区域，环境优雅，吸引众多置业者在此投资。一般来说，地段越好的酒店，销售价格越高，经营状况越好，投资回报越有保障。
2.电梯
目前长沙的产权式酒店以四星级以上为主。与酒店档次相匹配的，大多使用国际品牌或中外合资电梯，其中三菱电梯的市场份额在50%左右。每个产权酒店配备的电梯数量因建设年限不同而不同，一般为3-8部不等。另外一般配备1 ~ 3部消防电梯。一般来说，酒店建的越老，房间越少，电梯越少。电梯配备越好，房价和开房率越高，整体经营状况越好。
3.停车位
停车位配置是衡量酒店服务水平和吸引顾客能力的重要指标。从目前长沙产权式酒店的车位比例来看，大部分酒店都达到了国内较高的标准。越靠近在建的产权酒店，车位分配越宽松，比如大成华天、三泉元康年、荣成国际，车位分配比其他酒店多。再比如中银华天从专业的写字楼物业转型为产权式酒店，车位配置更先进。部分酒店充分利用地上停车位满足停车需求，适当减少地下停车位的设计。因为产权式酒店的消费者基本都是车主，车位充裕的产权式酒店更受消费者青睐，经营状况也相对理想。
4.其他人
酒店的高度是衡量酒店星级标准和投资增值的重要指标。层高过高，会增加建筑成本，减少建筑面积，浪费能源；如果层高过低，会影响使用舒适度，产生压抑感，降低酒店档次。同时，酒店楼层的设计要与城市的消费水平相协调。
国内一些先进城市的酒店高度已经达到3.5米左右。目前长沙的产权式酒店高度还没有达到这个标准。长沙2005 ~ 2006年推出的产权式酒店中，楼层基本都在3.3米左右，如豪庭酒店、大成华天、三全元康年等。，基本可以满足目前消费者对酒店的需求。
(2)软件设施及其服务
随着酒店业的发展，随着硬件水平的趋同，酒店服务水平、员工素质等“软件”成为酒店业竞争的焦点。
这里的软件主要是指酒店的服务和管理水平，包括家政服务、保安服务、交通服务和其他服务。近年来，长沙娱乐业的快速发展有力地促进了酒店业的繁荣。在激烈的市场竞争中，酒店在完善硬件设施的同时，在酒店软件上下足了功夫，丰富了服务内容，提高了服务质量，从而树立了酒店的良好形象，抢占了市场份额。
大多数酒店不仅能提供客房和餐厅，还能提供舒适宜人的商务谈判场所、酒吧、休闲娱乐等综合服务设施，并能为客人提供全面的商务服务。还采取积极措施防止事故发生，包括24小时安全巡逻，智能网络和安全系统，配备火灾监控装置等。
酒店提供个性化服务是酒店信息化的一个重要方面。在信息化基础上建立的“永久客人信息库”，可以记录每个客人的个人喜好。在长沙的酒店业，软件服务的含金量进一步提高。
(3)实际操作。
纵观长沙目前运营的产权式酒店，经营状况是有人欢喜有人愁。华亚酒店引进了高尔夫酒店的理念，先进的配套设施，结合国际化的品牌优势、专业的管理团队和服务标准，为酒店引进了国际化的营销体系、财务控制体系、培训体系和服务运营体系。酒店的质量在长沙首屈一指。所以它的经营业绩在业内也是比较好的。转型后的产权式国贸酒店，凭借独特的区位优势和卓越的服务管理水平，业绩一路领先。但由于裕华公馆和时代景的建成较早，目前的设施已经变得落后，且受地段和商业服务的制约，目前的经营业绩相对不理想。
C产权酒店市场状况分析