商业房地产投资计划

温州商贸城由江苏奔鸿置业有限公司投资建设，公司重点项目句容温州商贸城位于素有南京御花园之称的句容市。是句容市市政府2004年重点标志性工程，占地200亩，位于西环路与104国道交汇处。辐射南京都市经济圈，是周边地区最大的专业建材五金电器批发市场。项目投资2亿多元，建筑面积近7万平方米，商铺面积8万平方米，仓储面积3.5万平方米。

2.产品定位的优势:

温州商贸城坚持以市场为龙头，以产业为依托，以物流为基础，打造这个市场的集群经济、板块经济、名牌经济。它的建成不仅符合当今贸易流通向大时尚集聚的趋势，也符合当地政府倡导的大力发展民营经济的要求。以其高起点的定位、规划、先进的建设理念和长远的经营思路，成为该地区最大的集标准化、品牌化、专业化于一体的综合市场。经营项目包括陶瓷洁具、石漆、灯具家具、木制品、推拉门柜、五金低压电器钻交易区等。、句容建材装饰、五金机电消费市场进行了科学规划整合和有效管理。此外，工商、技术监督、金融、供水、供电、教育、餐饮、互联网等服务设施一应俱全。温州商贸城是集会展贸易、仓储物流、科技服务、信息交流为一体的科技贸易城、文化城、信息城。

三。交通概况:

此处位于西环路与国道104交叉口。到句容市区只有1.2公里。项目门口有10路公交车2路，平均每10分钟直达市区。该项目距南京江宁区仅20分钟车程，距南京市中心40分钟车程。

4.SWOT分析:

1，S-优势

地段(1)-距句容市市中心仅1.2km。规划中的物流商务区位置优越，大型主题建材市场地位突出。

(2)交通——2路公交车10分钟直达市区，10路公交车距项目仅5分钟车程。

(3)口碑——该项目是句容市政府招商项目，2005年10强企业中的民营企业，2006年消费者信得过企业。

(4)物业——项目占地200亩，投资2亿多元，建筑面积近7万平方米，商铺面积8万平方米，仓储面积3.5万平方米。是句容市最大的建材家具批发零售市场。

(5)配套设施——配有自动扶梯，6500平米的大型停车场，24米宽的中央绿化带，配套设施比较齐全。

(6)品牌商家入驻——一期、二期成功引进凯尔波罗瓷砖、冠军陶瓷、麒麟床垫、全友、黄明太阳能句容总经销、尤氏地板句容店嘉宝莉漆句容专卖，品牌影响力强大。

2，w-劣势

(1)早期句容商业市场的不成熟给投资者带来了忧虑。

(2)句容的老建材市场早在句容人心中就有了一定的认知度。目前新的市场需要一定的培育期。

(3)项目紧邻国道104，交通流量快，人流受阻，阻碍了人气的聚集和商业氛围的形成。

(4)项目位于句容市区外，区域商业网点分布稀疏，商业氛围不足。

3.o-机会

(1)经济因素——股市衰退，证券市场萧条，银行存款利率过低，有效投资渠道狭窄；相反，存款余额连年增加，大量闲置资金找不到更好的投资回报。

(2)政策因素——国家宏观调控不当，导致房价上涨，给投资者带来商机。

(3)市场因素——随着经济复苏，人均收入大幅提高，消费水平提高，消费能力和消费总额快速增长，商业行业日益繁荣，商业地产发展前景越来越美好。

(4)区域发展——该区域被政府规划为商业和物流区，本项目符合该区域的发展。附近的政府打算建造大面积的经济适用房，这增加了这一地区的人口流动。

(5)目前商铺的产权推进模式可以满足大量中小投资者的投资欲望。

4、丁字威胁

(1)国家相关法律法规明确规定禁止“回租”，产权式商铺的推广模式必须向投资者承诺回租。

(2)工商局和广告法禁止对回租和退货承诺进行宣传，导致本项目宣传中无法将信息传达到位。

(3)国家持续控制当前房地产过热发展，银行利息不上调。

(4)招商引资难。如果开业时大量商户不进入，商场经营就会失败，也可能导致市场危机。

(6)商业市场竞争激烈，经营困难。如果不能盈利，不能保本，就很难摆脱这个沉重的包袱，也无法彻底解决。

五个。九大卖点分析:

(1)、前景广阔

本项目位于政府规划的句容西门中央商圈中心。周边有大型住宅区，西门商圈将有110万人口，未来升值潜力无限。温州商贸城周边，将有高档商务酒店和一批大中型住宅区。

②超大规模:总建筑面积近654.38+0.2万平方米，是句容市最大的建材装饰市场。

③业态齐全:市场上各种建材家具应有尽有，五金电器、陶瓷洁具、水暖、木制品、灯具、家具、油漆、石材等。二楼的家具现在都被占满了。

(4)仓储充足:物流、餐饮、娱乐、工商、技术监督、商务等配套设施齐全，让业主和客户享受到更高品质、更快捷的服务，有35000平米的超级仓储。

⑤停车便捷:6700平米的大容量停车场，解决了一般市场停车难的问题，市场交通组织极为便捷，具有前瞻性。

6.实力开发:开发商拥有近十年的商业地产开发管理经验，资金实力雄厚，为市场的长期繁荣提供了最好的保障。

7.交通便利:距句容市中心800米，交通便利；

与南京、镇江、丹阳等城际道路极为便利；(尤其是南京都市圈)

通过沪宁高速、宁杭高速、国道104快速连接长三角经济圈。

⑧.重金推广:运营方投入数千万巨额资金在句容市及下属乡镇进行市场推广，致力于带消费者，做一个繁荣的市场运营。

媒体投入:户外广告10余条，句容电视台全年黄金时段，江苏广播电视报全年，市中心公交车身广告，市场专用网站，多频短信平台，小区装修报价等等。

⑨优惠政策

◆本次招商期间，租用商铺免租一年；

◆知名品牌入驻，提供一年免费广告；

◆地税和工商管理费按本市最低标准收取；

◆为经营户办理各种营业执照；

◆为经营户子女办理户籍、入托、入学手续；

◆协助品牌运营商办理银行贷款手续，提供贷款担保。

6.招商人员的工作安排和岗位职责分配:

招商总经理(罗祖秋):主要负责招商指导和检查。

招商副总指挥(罗宗爱):主要负责招商规则的执行和监督以及大客户的洽谈和成交。

投资顾问(陈平):主要负责在招商时解答有关项目的疑问。

招商助理(夏姬):主要负责招商过程中的合同签订和档案管理。

招商经理(于勇):主要负责招商的实施，招商人员的培训，普通客户的洽谈。

招商专员:(李书亭、戴天、王声、崔恒利，练习):主要负责招商客户的接待、介绍、洽谈、手续办理、回访等工作。

七。投资促进政策:

店面出租:1。首期店面租金0.8元/平方米/天。

2.商铺二期租金0.8元/平米/天(租一年，半年领)。

3.店铺三期租金0.8元/平方米/天(一年租一年免)。

仓库租赁:1。仓库租金0.3元/平方米/天。

八。工作职责:

招商局的职责

一、部门的工作:

1.组织并负责整个商场的招商工作:市场调查、市场分析、项目定位、信息收集、反馈信息、商品结构调整，组织各种推广和展示活动；

2.负责商务谈判、市场拓展及领导交办的其他任务。

二、主要功能:

1.规划安排:编制部门年度、月度指导工作计划；

2.业务拓展:部门所管理业务的信息收集和业务拓展；

3.制定规范:为本部门管理的业务机构制定操作规程和管理制度；

4.考勤:对部门管理的业务进行监督、检查和考核；

5.数据管理:管理本部门的数据；

6.工作协调:协调与公司各部门的关系；

7.市场拓展:与外国客户进行投资促进谈判；

8.工作报告:向总经理提交部门工作报告；

三、管理范围:

部门自行管理的业务范围。

四。工作要求:

1，本部门员工应严格遵守公司的规章制度；

2、经常深入市场，了解市场情况，收集信息，提出计划和实施策略；

3.以客户服务为工作原则，高质量完成工作，促进公司整体管理服务水平的提高；

4、对于应由本部门解决的问题，必须在一天内给予明确答复；

5.同事之间，没有分工，也没有责任划分。齐心协力完成工作。

投资促进部经理:

一、工作职责:

1，执行领导交办的工作；

2.负责制定招商工作计划和目标；

3.根据招商计划和目标，制定相关招商工作计划，实施和落实各项招商计划，协调本部门人员联系客户，商谈招商细节；

4.建立健全招商引资的各项管理制度和实施细则；

5.评估部门员工的绩效；

6.评估各种招商方案的工作效果；

7、定期向上级汇报招商工作；

8、定期开展市场调研工作并及时总结报告；

9.建立一套完整的投资数据库。

二、领导责任:

1，负责部门工作目标的完成；

2.对下属的工作质量和服务水平负责；

3.对下属的整体行为规范，工作秩序，精神面貌负责。

三、主要权限:

1，对本部门工作有建议和领导；

2.有权建议本部门下属人员的工作部署和任免；

3.对本部门下属有管理、监督、检查、考核和奖惩建议权。

招商专员:

一、工作职责:

1.执行招商部经理分配的所有任务；

2.负责招商工作，实施可行的招商方案，联系客户，洽谈细节，负责所有招商细节；

3、根据投资需求，开展市场调研和分析；

4.建立客户信息数据库；

5.向上级反馈信息。

9.回答问题:

一、公司章程

1.这个项目的开发企业和简介是什么？

答:经营市场多年的江苏奔鸿置业有限公司，实力雄厚，有20年建材经验。

2.这个项目的房地产开发公司有什么样的开发资质？它的运营期有多长？

答:二级资质。

3.这个项目的物业管理公司是什么？你有过什么管理经验？

答:温州商贸城物业公司。

4.这个项目的商业管理公司？你有过什么管理经验？

答:应该根据现有的运行情况进行改进。

5.这个项目的建设单位？工程监理公司？

答:开发区建安公司、镇江方圆监理公司。

6.24小时投资热线

答案:0511——872833337280678

二、产品篇

1.这个项目叫什么？政府对这个项目的评价。

答:温州商贸城。这个项目的开发商被评为2005年“十佳”民营企业，市政府把这个项目定为重点项目，在工商和税收方面的优惠最多。

2.这个项目的地理位置如何？

a:句容市西环路与国道104交叉口西南角。

3.这个项目的工程规模是多少？

a:占地200亩，总建筑面积115000平方米(其中商铺80000平方米，仓库及加工区35000平方米)。

4.这个项目的相关政府答复如何？(五证)

回答:看售楼处的墙。

5.这个项目有停车场吗？多大了？/多大？停车要收费吗？

答:有一个6700平米的停车场，至少两年不收停车费。

6.这个项目的国有土地使用年限是多久？

答:40年。

7.项目一将开发几个阶段？目前哪一期在招商？

答:它分三个阶段发展。目前，第三阶段是招商引资。

8.三期工程什么时候开工，什么时候完工？

答:2007年6月到2008年6月，10。

9.三期工程什么时候交付？整个项目什么时候交付使用？

a:在建工程已于2008年8月8日交付。

10.项目采用什么结构？它的建筑有多耐用？抗震能力如何？

答:框架结构，耐久性好(50年)，7度。

11.用什么材料分隔铺位？防水防火隔音效果如何？隔墙的厚度是多少？

答:用防火防水材料隔开，隔音效果好。

12.项目主体外墙用什么材料，主色调是什么颜色？

答:三色外墙砖和局部涂料。橙色。

13.项目三期交付装修标准是怎样的？

答:外墙:瓷砖，油漆，内墙:油漆，吊顶:油漆，地板:水泥地面，门窗:铝合金。

14.本项目有哪些消防设施？

答:自动喷水灭火系统、消防栓和灭火器。

15.项目商铺的面积(含分摊面积)、宽度、进深、高度是多少？

答:西环路沿线两家商铺首层4米；深度:24米；层高:5.4m

内街店铺首层4米；深度:9米；层高:4.6米，***20楼；

两个竖铺:一楼开间:4米；深度:14m；层高:5.4米高。

16.项目内部主要道路的宽度是多少？二级公路的宽度是多少？市场南北向道路的宽度是多少？

答:24m主干道，12m次干道，9m市场通道。

17.这个项目有几个出口？项目在哪里？

答:三个入口，如图所示。

18.市场上对店面装修有什么规范和要求吗？业主在装修过程中可以改变内部结构吗？

回答:内部结构改不了。如需更改，由市场部审批，统一外观。

19.有仓库和加工厂吗？买还是租？

答:有35000平方米的仓库和加工厂，都是租赁的。

20.店主可以自己把店铺分成两层吗？

答:是的。

21.2004年政府重点项目有相关文件或报纸摘要吗？政府的配合程度如何？

答:附上相关政府文件。

22.项目的水、电、通讯是否直接入户？是一户一米吗？这家商店用多少瓦？是二相电还是三相电？水电的收费标准是什么？

答:对，对，店铺一般都是两相电，可以接三相电。

23.项目商铺二楼是否可以居住，是否有燃气管道？

是的，没有管道煤气。

24.户口可以买商铺吗？我能在哪里办理这个业务？

答:可以，开发商会安排的。

25.市场要收取的相关费用和标准是什么？

甲:房租及水电押金(1 500元)。一年内不收物业管理费。

26.句容整体规划？尤其是本案所在西区的规划？

答:如图所示。根据市委、市政府多次会议，位于西门商业物流区(商业市场群)。周边也规划了居住用地。在城市的西北部规划工业园区。目前在建的有金坝经适房小区和红太阳小区。

27.一站式购物是什么意思？

答:“一站式”服务起源于欧美，随后迅速扩展到全球。提供各种服务的“一站式”服务概念开始流行。“一站式”服务的本质是服务的一体化，可以是服务流程和服务内容的一体化。家居“一站式”购物广场，在这里你可以买到所有与家居建筑、家居装饰和家居装修相关的需求。

28.可以根据自己的需求设计门牌吗？

答:必须符合统一市场管理的要求。

29.项目周边是否有银行、医院、邮局、商业网点(超市)？

a:有，104国道到东易农行，对面有便民超市和一些小超市。离华阳南路挺近的，有人民医院，有商业网点，有邮局。

30.申请营业执照需要提供哪些资料？

答:安排好了。身份证，照片，购房合同(租赁合同)，购房219元，租房419元。

31.税务登记证怎么办理？这要花多少钱？

答:安排好了。身份证，照片，营业执照复印件，购房合同(租赁合同)，工本费125元。

32.谁主要买项目？

回答:外地和本地的自购者，还有一些本地的事业单位和公务员。

33.从老城区到这个项目有几路公交车可以直达？叫出租车需要多长时间？它是多少公里？

回答:2路车可以直达。坐出租车去老城需要两分钟。

34、市场内部软件是否能配套(如业主门面市场健康市场导购卡)

答:

35.商店有营业限制吗？营业地点是怎么划分的？

答:是的，是严格按照商业业态的区域划分来运营的。准确看图纸。

36.现阶段有没有商家入驻的地方？

答:有，目前一期二期都有入住的地方。

37.对于大品牌，大客户的优惠政策是否灵活？

回答:可以根据具体情况向公司汇报，必要时可以考虑。

38.H栋的业态规划确定了吗？

答:暂时归入钢及铝合金制管行业。

39.三期二楼你打算做什么？如果二楼出租，租金是多少？和一楼政策一样吗)

答:

40.如果企业主在资金周转出现问题时要求贷款，商贸城可以提供担保吗？

答:

39.交通不便(商贸城能否解决)

答:

40.现在的合同是一年签一次。如果有客户提出，有可能一次性签三年合同吗？

答:

41.如果客户想自建仓库，仓库的成本是多少？它有多长？

答:

45.目前，商贸城已进入品牌:

陶瓷卫浴:冠军瓷砖、罗马瓷砖、凯尔波罗瓷砖、蒙娜丽莎瓷砖、金朝阳瓷砖、钰诚陶瓷、嘉美士瓷砖、金亚洲瓷砖、威尔斯瓷砖、欧美陶瓷、鹏若陶瓷、怡宝洛瓷砖、箭牌卫浴、一路洁卫浴、冠珠、天威、中盛、梅涛、新辉雅、星辉、皇冠、金洲花园。

地板:尤氏地板、盖森地板、大自然地板、黑骑士、劳伦特、惠勒、葛兰素等。

油漆:嘉宝莉漆、3A漆、三树漆、田丽漆、尚峰漆等。

灯具:欧泊灯具、百利通灯具、启源灯具等。

太阳能:黄明太阳能、世界阳光太阳能等。

门业:春天门业、扬子门业、晨风门业等。

木业:莫干山单板、龙牌石膏板、汉宇单板等。

家具:全友、雅宝家具、奥兰迪亚家具、喜临门床垫、珍珠家具、双湖家具、吉斯床垫、天鹅床垫、希蒙卡床垫、爱金斯堡床垫、香格尼斯床垫、大鹏布艺沙发、安迪雅家具、赛华居家具、麒麟床垫、美斯达真皮沙发、万子轩真皮沙发、伊丽莱真皮沙发、罗马真皮软床、情人岛软床。