券商正在加快产业物流园区资产证券化进程，提升精细化管理价值。
一位券商资产证券化部负责人向记者透露，他最近在二三线城市调研了一批工业物流园区，但能满足资产证券化条件的工业物流园区并不多。究其原因，很多二三线城市的工业物流园区普遍存在规划定位不明确、仓储空置率高、与产业结合弱、投入产出效益不对等、人车调度管理困难等挑战。
很多工业物流园区的业主也知道通过数字化手段提高运营效率、扩大投资租赁范围的重要性，但园区精细化运营涉及的运营流程太多，往往忽略了这样那样的东西。上述部门负责人告诉记者。在目前的环境下，如果产业物流园区不具备精细化运营和节能减排的能力，很难实现资产证券化。
越来越多的基础设施资产管理服务商正在向二三线城市输出精细化管理和低碳运营服务，依托自身在产业物流园区的科技化运营经验和数字化技术能力，帮助产业园区实现资产证券化。
普洛斯资产管理服务ASP副总裁朱明在接受21世纪经济报道记者专访时透露，工业物流园区的精细化管理和低碳运营赋能，要从工业物流园区资产的全生命周期开始，包括选址、规划、建设、招商、运营、升级、退出。
我们调查发现，一些工业物流园区在规划建设阶段投资分析计算模型比较粗放，可能导致其运营效益达不到预期目标。朱明告诉记者。这不仅会影响工业物流园区的投资租赁和产业融合程度，还会阻碍工业物流园区价值的不断提升。
帮助产业物流园区达到资产证券化的门槛并不容易。许多二级市场投资机构不仅会考察园区的租金收入、企业租户数量的增长趋势，还会考察园区是否会构建完善的低碳运营计划。
目前，资产管理机构投资基础设施REITs是一个明显的趋势，即越来越践行ESG投资理念，要求工业物流园区的低碳运营首先达到绿色认证和零碳评估的标准。国内某大型私募机构资产配置部总监向记者透露，这对物流产业园构成了较大的成本压力。目前很多园区担心环保投资回报周期过长，增加资金压力。
鉴于大多数工业物流园区的实际情况，我们正在积极说服机构投资者将ESG投资评估标准集中在物流产业园区围绕低碳运营所做的努力上，并鼓励他们通过认购这些REITs产品来更好地实施低碳运营。前述券商资产证券化部负责人指出。
精细化管理的价值提升效应
为了支持基础设施REITs的发展，今年以来相关部门陆续出台了多项措施。
此前，国务院办公厅发布的《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》提出，促进基础设施领域房地产投资信托(REITs)健康发展。进一步提高推荐和审核效率，鼓励更多符合条件的基础设施REITs发行上市。建立和完善筹资机制，探索建立多层次基础设施REITs市场。
6月19日，国家发改委发布《关于做好盘活存量资产扩大有效投资工作的通知》指出，具备相关条件的基础设施存量项目，可采取基础设施REITs、政府和社会资本合作(PPP)等方式盘活。
在政策的推动下，越来越多的券商等金融机构积极探索产业物流园区的资产证券化机会。
最近我们走访了国内多个城市的工业物流园区，发现它们的运营效率千差万别。上述券商资产证券化部负责人直言。一线城市的很多工业物流园区凭借产业整合的优势，通过数字技术大大提升了精细化管理能力，租金收入和企业租户都有所增加，资产证券化具有较高的操作空间。相比较而言，很多二三线城市的工业物流园区仍然高度依赖运输车辆进出的人工调度和运输工人的装卸流程，不仅导致人等车现象持续增加，而且浪费了大量的仓储物流资源，也影响了企业入驻的积极性，因此租金收益难以达到预期。
这给我国的资产证券化带来了挑战。他说话坦率。一方面，许多地方政府积极推动当地的工业物流园区，希望进一步盘活当地的基础设施资产存量；另一方面，这些工业物流园区缺乏足够的精细化管理能力，导致财务数据难以赢得二级市场投资机构的认可。
记者获悉，为解决粗放式管理的痛点，不少城市物流产业园开发商正在尝试引入第三方数字资产管理解决方案，尽快解决仓库空置率高、投资租赁能力不足、人车调度管理难、客户响应慢等痛点。
然而，第三方数字智能资产管理解决方案能否取得良好效果仍面临诸多挑战，因为空置率高、投资租赁能力不足等痛点也与工业物流园区规划建设过程中定位不清、缺乏产业整合密切相关。一位长期参与产业物流园区资产证券化业务的信托公司创新部人士对记者表示。
在朱明看来，工业物流园要想实现精细化运营，迫切需要资产全生命周期服务。比如，在提升投资服务能力方面，第三方基础设施资产管理服务机构不仅要提供众多有潜力的企业资源，还要根据区域经济特点，协助产业物流园做好城市产业数据研究、投资定向咨询、市场推广服务，全方位帮助提高出租率；在拓宽园区的服务范围上，这些第三方机构需要整合供应链的生态资源，一站式匹配园区业主和企业租户的各种生产经营和生活服务需求，提升租户的粘性和满意度；在提升园区运营管理效率方面，第三方机构需要通过科技运营管理系统的输出，解决园区运营方、园区管理者、总部决策者之间的信息不对称问题，实现在线物业监管、风险监控跟踪、设施设备管理等。借助高科技，从而实现工业物流园区管理的可视化和智能化。
从某种程度上说，工业物流园区精细化管理创造的价值提升，不仅是园区租赁客户和租金收入的增加，更是园区供应链管理成本的持续优化，实现真正的降本增效。朱明表示，目前ProLogASP的技术赋能已经在二三线城市的一些工业物流园区产生了一定的效果。比如一些工业物流园区的仓库出租率翻了一番。
在上述信托公司创新部人士看来，虽然产业物流园可以借助外力帮助提升租金收益和客户粘性，但随着外部环境的变化，越来越多的投资机构开始关注产业物流园突发事件对REITs产品稳健经营和预期收益的影响。mdash比如，疫情反复，可能会导致工业物流园区的部分企业面临经营波折，或者很大程度上影响园区租金收入的稳定性和可持续性。这意味着工业物流园在做好精细化管理的同时，需要对企业租户的经营风险、自身设备维护和应急处置形成良好的预警机制。
在他看来，面对外部环境的变化，产业物流园区需要及时调整规划和定位，为不同行业提供高效的仓储物流服务，最大化自身的经营风险。
目前，我们也注意到，越来越多的机构投资者希望一个基础设施类REITs产品的基础资产包含不同区域城市的差异化产业物流园，以最大限度地降低单个行业的经营风险传导效应，使REITs的基础资产能够持续贡献租金收入的稳定增长。前述国内大型私募机构资产配置部负责人指出。但在这背后，纳入REITs资产包的产业物流园区必须具备极高的精细化管理能力，这已经成为一个投资标准。
低碳运营的新考验
值得注意的是，随着ESG投资理念的日益普及，越来越多的机构投资者将产业物流园区能否实现低碳运营纳入REITs产品在基础设施领域投资决策的重要参考。
某券商投行部人士向记者透露，他们在向一些大型私募机构开展基础设施资产证券化产品融资路演时，发现后者不仅关注租金收入、企业租户粘性、仓储运输资产维护状况等传统财务数据，还特别关注产业物流园是否引入光伏风力发电环保设备，持续降低园区碳排放。
数据显示，2020年，全国654.38+0.5万多个工业园区，贡献了全国约654.38+0/3的碳排放。越来越多的金融机构将投资符合低碳运营条件的工业物流园区资产证券化产品作为践行ESG投资理念的重要路径。
然而，这对许多二三线城市的工业物流园区提出了新的运营挑战。原因如下:一是部分工业物流园区开发商资金压力大，难以加大环保设备投入；其次，光伏风能等环保发电投资回报周期长，让一些园区开发商担忧。
目前，我们正在积极说服一些租金收入较高的物流园区和企业租户加大节能减排投入，因为这已经成为工业物流园区是否符合资产证券化要求的重要标准，甚至影响到能否赢得众多投资机构的青睐，尽快实现项目退出。前述券商资产证券化部负责人指出。
朱明表示，针对国内工业物流园区的实际运营情况，普洛斯资产管理服务ASP正在尝试负责部分工业物流园区的节能减排设备投资，帮助其实现零碳改造。
在这背后，普洛斯拥有众多致力于推动工业物流园区零碳运营的基金，他们愿意在中国更多的工业物流园区普及基于数据的一站式零碳解决方案。他告诉记者。
记者了解到，目前很多工业物流园区实现资产证券化的另一大挑战是能否获得二级市场投资机构认可的绿色认证和零碳评估资质，从而纳入后者的投资范围。
上述投行人士向记者透露，国内很多大型资产管理机构和私募基金的绿色认证和零碳评估标准较高，导致可纳入其投资范围的基础设施资产证券化产品较少。
目前，我们正在积极与他们沟通，希望他们不要拘泥于具体的绿色评估标准，而是着眼于越来越多的工业物流园区正在尝试实践低碳运营的理念。通过投资相关REITs产品，可以督促后者更持续地做好低碳管理和节能减排工作。他告诉记者。好在国内不少资产管理机构和私募基金都采纳了这一建议，使得基础设施资产证券化产品的投资资金逐渐扩大。
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