深宅理论:李雪峰和他的信徒

10多年前，东北人李雪峰从老家来到深圳的时候，从来没有想过自己会成为一名“地产大V”。

他认为自己只是一个传播房地产投资知识的人。4月8日，他被举报，并向深圳七个部门报警，联合展开调查。

在这些投诉举报的背后，深房利通过数千人的粉丝群和一个小程序，建立了一条成熟的“炒房”产业链，并借助多种金融工具，控制房价上涨，游走在法律边缘。

从一个装修工到一个“房产指导员”，李雪峰建立了自己的一套“购房成功理论”，吸引了急于买房致富的人，而* * *也成为了这个房产暴利时代的一个荒诞而真实的画面。

合法买房没有错，投资房产也没有错。但当他们的一些行为涉嫌违法时，那就是另一回事了。官方通报中，申方利(李雪峰饰)涉嫌指使购房人骗取购房资格、非法集资、套取商业贷款，目前调查正在进行中。

“大V”的诞生

沈本名李雪峰，辽宁大连人，41岁。

在他自己的故事中，他毕业于Xi交通大学建筑系，并受到电视剧《外国女孩》的启发。24岁离开体制，南下深圳。

他说自己做过绘图员，开过设计公司和餐饮公司，30岁出头月收入达到6万元。2009年，在深圳买了第一套房子。首付只有一个月工资，然后一挣钱就买了房子。

但在粉丝中，李雪峰自我介绍说，他在2009年贷款5万买了房子。

这两个版本可信度都不高。华尔街见闻显示，2009年至2017年，李雪峰在深圳的最初几年间，只从事与建筑相关的“倒楼”业务，后来为装修队做包工头。

在他的qq相册里，还有他做过的很多装修项目的图片，包括复式、酒店、美发店等。，而且他还去了长沙做生意。

他改名为沈，从此开始扮演“房地产家教”的角色。工商资料显示，李雪峰目前有6家公司为法定代表人，大部分注册于2013之后，多为建筑工程公司和餐饮公司。

2065438+2009年5月24日，李雪峰成立申方力信息技术(深圳)有限公司，注册申方力等商标。但2020年8月24日，李雪峰退出公司，大股东变更为李鹏。

在这些公司中，还有一个名字“刘维”，颇为耳熟。从李雪峰的《坠楼》时代开始，两人开始合作。去年“七蟹姐”的房子拍卖时，是刘炜以660万元拍下了房子。

李雪峰的合作者还包括微博名为@马梅陈小全的张帆。她是一个母婴博主，粉丝很多。

李雪峰“入行”的故事并不新鲜。多年来，像他这样活跃在中国不同城市的房地产投资“导师”还有很多。

“炒房”产业链

李雪峰笔下的“买房”与“成功学”。与张帆合作后，他开始招募成员。“V+”会员单价3980元/人，摇篮会员需额外支付9800元。

成为摇篮会员后，深房管团队会为他们制定买房计划，如果资金不够，会匹配他们合伙买房。提供的服务包括收首付，解决购房资格，或者合伙买房，选择赚房产，解决购房后贷款，未来月供。

去年7月，推出了一款名为“房管”的小程序，相关功能仅供深度房管摇篮会员使用。

小程序里有P2P借贷平台“帕累托价值”，有房产线上交易的“产品馆”，有会员交易房产股份的“股份馆”。

“帕累托值”，成员把暂时不用的钱存起来赚利息，缺钱的可以借。这个功能直到今年3月5日才下线。

品馆是深房管团队推荐的中介，向会员推荐相关区域和楼盘。知情人士称，深房里指定区域下的房产交易密集。“洪山区贝壳专营店一个新人中介，一个月卖了60多套”。

这些建筑集中在前海、红山和宝中地区，包括诺德假日花园、中海阳光玫瑰园和花样年花乡。

其中，不少楼盘近三年涨幅较快。比如，三年来，花郡从6.68万元/平方米涨到14.32万元/平方米；诺德假日花园单价从2017年10月的77300元涨到167900元。

“股份厅”让房产的“股份”在会员之间流动。摇篮会员发布招聘广告，寻找合伙人共同购买房产，按照出资比例持有相应的房产股份，由相关人员持有；购房成功后，摇篮会员可以转让自己的房产股份。

于是，国内一直难以实现的“房地产证券化”也在他身上实现了。通过股份合伙，仅654.38+0.5万元会员也能参与撬动千亿地产的游戏。

华尔街了解到，这个小程序已经下架，无法打开。

杠杆式房地产投机的风险

李雪峰一直在鼓吹，加入会员后一定会赚钱，实现财富自由。在2019微博的一个问答环节，他说:

如果你(提问者)年中加入会员，贷款一两百万，按照我们推荐的位置，可以在深圳投资一套500万的房子，现在至少赚了20%...没有任何风险。所有买房的会员都赚了钱。

不过上面的问答已经删了，最近他又改口:我不会向任何人承诺我一定会盈利。

据华尔街调查，深圳房产中介的会员其实赚不了多少钱。

去年和沈打官司的摇篮成员魏静就是败诉的案例之一。

在没有购房名额和足够首付资金的情况下，“深房里”及其团队引导魏静通过假结婚取得购房资格，然后向亲戚朋友和小贷公司借钱补足首付。

但交完钱拿到户口本后，遇到政策变化，过户的房产需要6个月才能办理工商贷款。

为了借钱，魏静在小贷公司的介绍下，重新向其他坐垫公司和小贷公司借钱。

但最终魏静无力支付高价值资产的利息，资金链断裂。就在房产过户一个月后，他被开始借贷的小贷公司告上了法庭。房产被查封，银行账户被冻结，房子被依法查封。

魏静说，工装前后损失超过200万元。

业内人士指出，深房经营的套路并不新颖，关键是要用杠杆。通过杠杆，让那些原本无力买房的粉丝买房；然后通过所谓的包赚模式，把指定楼盘的价格炒出来，最后别人接手。

去年，深圳房地产经纪人协会警告机构化房地产链的风险，并禁止中介机构参与其中。

广东省住房政策研究中心首席研究员李指出，深圳楼市的问题首先是杠杆的问题，其次才是供需的问题。只要控制杠杆，深圳楼市必然降温。

导师还是骗子？

过去几年房价上涨，尤其是在深圳这样的城市。人们对“房价永远涨”的论调深信不疑，想通过买房实现发家致富梦想的人不在少数。

深圳人对房子的理解比其他城市更深刻。李认为，在某种程度上，深圳在过去17年是一个由金融资产驱动的城市，房地产是最大的金融资产。一方面，房地产是实体老板的退路；另一方面，房地产是一种融资工具。

正是利用了人们的致富心理和对金融资产的渴望，李雪峰形成了自己的买房哲学和操作套路，拥有庞大的粉丝群。但是很多没有条件买房的人都参与进来了。

尽管有诱导买房的嫌疑，也有失败的案例，但微博里似乎还是有不少“铁粉”。华尔街的故事试图描绘他们的肖像。

@马梅陈孝全，与李雪峰合作“收割”粉丝，是母婴育儿博主，吸引了不少单亲妈妈和家庭主妇。

她经常卖焦虑或者炫富，分享买房的新闻和趋势。比如我的助理是全职妈妈，没有收入。“去年只有1000元，一年后已经有1000万资产了。”现在已经买了房，赢了。她还经常在微博晒自己的书，让粉丝羡慕不已。

这些粉丝中的很多人后来都成了沈的粉丝，跟着他投资买房。

摇篮成员陈女士表示，深房的粉丝中，很多都是陷入感情的女性。他们每天在讨论婚姻痛苦的同时，总想找点什么来证明自己。

从成千上万的微博问答中，我们可以看到，一些工作时间不长的年轻人和收入不高的草根阶层也渴望买房。

一个准备在深圳定居，在深圳买房的粉丝问李雪峰:“一个三无工作，月入1500的年轻人，如何把自己经营好？”

李雪峰的回复是可以像个“有钱人”一样，从未来拿钱。自己经营一段时间后，可以有资金作为深房的首付，再通过持续经营，可以有更多的房产。而所谓的自我管理，就是做流水，做信用卡，借各种资金。

虽然不可思议，但李雪峰用这种方式吸引了很多信徒。高峰时深房里的“V+会员”有1000多人，7个微信群几乎爆满。

时至今日，在微博下，我们经常会看到一些迷茫的家庭主妇，很多人在他的调查后都觉得“为什么明亮的灯会这样熄灭”。

但越来越多的议员和公众认为李雪峰是骗子。

前述摇篮会员称，交完费用后，她联系了房产中介的助理小雨，表示希望买房。小宇给她介绍了一个中介，中介给她看了诺德假日花园的一套房，一年来涨了300多万。80多平卖了1000多万，太贵了。

她说不想买房，要求退款需要时间，被拒绝了。李雪峰对她说“跟我说几句话就值这么多钱”。

这位会员说，此时，他深感自己被骗了。

当调查正在进行时

李雪峰被吓到了。

七部门联合发文调查的当晚，他解散了6个微信群，开始删除一系列微博，钱宝、智代、帕累托等敏感词汇全部删除。

业内人士认为，炒房链条徘徊在法律的灰色地带。

以前没有法律禁止合伙买房或者委托买房的行为，协议会被判定有效。

然而，2020年底，最高人民法院作出了一个先例:以购房名义规避限购政策，应当认定合同无效。

信融律师团队、万悦律师联盟主任律师张懋镕认为，最高法的判决对全国法院具有指导意义。委托的风险越来越大，以后还会出现委托纠纷，所以很有可能法院会判委托协议无效，甚至判决支持借款人的转账请求。

深圳房管公司成员合伙买房，风险更大。

北京金诉律师事务所主任律师指出，深房可能指使他人骗取购房资格，明显违反限购政策，采取的手段违法。一经查实，相关购房人将被取消购房资格和网签资格，功亏一篑。

此外，王雨辰表示，涉嫌非法集资的行为，一旦查实，很可能触犯刑法，相关人员也可能受到刑事处罚。

广强律师事务所高级合伙人、非法集资案件辩护与研究中心主任曾杰认为，深房推出的帕累托价值函数是目前最敏感的函数。

曾杰表示，只要该功能存款会员达到30人以上，承诺本息证据明确，就达到了刑事立案的最低标准，但究竟是非法集资还是非法吸收公众存款，还是其他问题，还需要进一步调查取证结论。

广东天穗律师事务所专职律师@湾区房地产律师表示，帕累托价值函数很明显是融资放贷，只是包装了一个高级概念。

@湾区房产律师指出，2019年，光之摇篮会员超过3000人，涉及人数如此之多，符合“向不特定对象募集资金”和“对外公开”的特征。

事件仍在发酵。4月14日，一张在银行、担保公司、中介之间流传的截图显示，近期炒房监管风险太大，包括但不限于暂停相关人员业务和相关房地产业务，包括李雪峰、刘伟、张帆。