养老院商业计划书
疗养院业务计划概要；中国已经进入老龄化社会，人口基数大，增长快，滚滚而来的“银发浪潮”给社会带来巨大压力。尤其是近年来，家庭的养老功能逐渐弱化，家庭结构呈现小型化、老龄化趋势，“四二一”家庭比例逐年上升。家庭养老的弱化，政府财力的有限，老年人口的不断增长，都显示出人们对社会化养老的需求越来越大，养老机构的产业化运营势在必行。
b)行业分析，包括市场规模、增长率、发展机会和政策环境；
一、养老机构产业化发展的方向
从经济学的角度看，需求使人产生消费的动机和行为，进而刺激供给的变化，促进产业结构的变化。老年人的养老需求有其特殊性:一是老年人由于身体衰老和疾病等原因，在饮食起居方面需要人照顾，不同身体状况和疾病的要求是多样的。在某些情况下，家人和保姆无法照顾，需要更专业的医护人员和营养师来照顾。第二，由于家庭的经济状况和住房条件，有些家庭雇不起保姆，即使雇了，也不一定能达到特别照顾老人的要求。如果老人生病，也会影响子女的工作和学习，疾病防治方面的医疗费用也会高于养老机构。第三，从老人的心理来看，老人不希望被子女“囚禁”在家里，孤独的生活会让他们感到痛苦。老人不想被“抛弃”。如果子女把他们送到条件差或者交通不便、远离城市的养老机构，一些老人很容易自残、自杀。那么，养老机构会向什么方向发展呢？根据以上对养老需求的分析，养老机构产业化发展的三个基本方向:
1，大力发展规模经营。
规模经营可以充分发挥人财物的集中优势，容易在公众中形成良好的公信力和公信力。目前，我国尚未形成统一的养老机构规模分级标准，但就普通大众的心理认同而言，养老机构的床位数较少，200-500张床位数中等，500张以上床位数较多。我认为规模经营就是发展大规模的养老机构。那么，规模经营为什么要成为养老机构的发展方向呢？原因主要表现在以下几个方面:
(1)建筑设计规范。目前我国现有的大型养老机构，一般都能按照建设部和民政部联合颁布的《老年人建筑设计规范》进行设计和建设，科学合理地考虑消防、通风、内部无障碍交通等功能以及寝具、餐饮、娱乐、医疗等问题。
(2)在医疗方面优势明显。由于大型养老机构的规模优势，更容易吸引一些有专业知识和经验的医务人员加入，从而提高医疗护理的服务水平。尤其是对于那些患有各种疾病的老人，更能让他们在医疗保障上有安全感。
(3)休闲环境好。大型养老机构在规划设计时，一般会结合自身土地和空间的实际情况，建造一些适合老人活动的场所，种植一些花草树木，营造一个优雅休闲的环境。而这些都是老年人，尤其是生活在城市的老年人及其子女最关心的。
2.建立养老机构的品牌效应。
品牌创建一般是以规模经营为背景和前提的。只有具备规模优势和良好的信誉，才能创造和提升品牌形象。目前，我国养老机构的品牌意识还比较薄弱。据不完全统计，仅广州靓点养老院就在国家商标局注册了靓点及其标识。为什么养老行业要向品牌经营转型？一方面，大众消费心理中存在崇尚品牌、信赖良好形象的品牌倾向。另一方面，当品牌在消费者心理产生归属感时，有利于促进品牌的规模扩张和连锁经营，从而推动养老机构的产业化进程，形成具有一定规模和影响力的养老群体。这样既能为老年人提供良好的条件和环境，又能引导老年消费市场更加合理，遏制不合理收费和服务不到位的现象。有利于解决孩子的后顾之忧，促进社会安定团结。
3.完善养老机构配套功能。
随着人民生活水平的逐步提高，养老院等一些规模小、居住条件差、医疗不到位，主要供养孤寡老人、生活困难老人的养老机构旧模式已经不能满足老年人的消费需求。必须换成医养结合、膳食结构科学合理、娱乐活动丰富、休闲环境优雅、交通便利的养老机构，供子女参观。因此，完善养老机构的配套服务尤为重要。完善养老机构配套功能的重点在两个方面:
(1)配套医疗护理服务。虽然民政部门规定养老机构要设置医疗室，但医疗室真的能满足老年人疾病治疗和特殊护理的要求吗？显然不够。就大型养老机构而言，年龄大多在70岁以上。为什么老年人多？一般是由家庭护理的费用和难度决定的。只有当居家养老的费用相当于养老机构的收费，或者老人因身体状况需要医疗护理时，子女才会把老人送到养老机构。这对养老机构的医疗提出了更高的要求，简单的医疗室无法满足需要。试想一下，500多位70岁以上的老人，至少有50%患有某种疾病，需要吃药打针；至少有25%的老人需要住院观察治疗。这类患者就医和住院的规模要有一级甲等以上医院支撑。因此，大型养老机构必须合作或独立竞标老年医院，才能实现医疗护理功能的匹配和完善。
(2)科学合理的饮食。
养老机构食堂必须按照卫生防疫部门的规定进行设计和装修，符合基本卫生要求和操作规程。其次，根据高血压、糖尿病等老年人常见病、多发病的特殊要求，科学制定营养食谱，合理控制饮食数量和种类。
c)商业模式分析，包括盈利模式、竞争对手分析和核心竞争力分析；
二、养老机构产业化过程中存在的问题
目前，我国的养老机构有多种形式，如官办、民办、公私合营等。就其机构性质而言，可分为非营利性和营利性两种，养老机构产业化本质上是一条自主经营、自负盈亏的盈利之路。这条路好走吗？很难走。很难。主要问题如下:
1，投资大，回收期长。
既然养老机构的产业化方向是规模经营和品牌经营，那么投入产出情况如何？摆在我们面前的一个事实是，大家都认为养老产业是朝阳产业，前景光明。市场巨大，竞争格局尚未形成，总需求大于总供给。但是为什么没有人愿意进入这个行业，尤其是一些有实力的企业集团和个人不愿意投资？原因很简单，因为投资大，回收期长，无利可图。我们拿一个同样规模的养老院项目和一个房地产项目对比，结果很明显。假设某城市有一块100000 m2的土地，容积率3%，建筑面积30000 m2。扣除养老院项目的征地补偿，建设成本约为1770元/m2，总投资约为5300万元，资金成本为每年6%。养老院规模按1000张床位计算，回收资金主要收入来源为一次性设备购置费，人均收费约8000元，10年周转率3次，约占2400万元；床位费每人每月500元，10年入住率计算为100%，约为6000万元。其他收入从运营成本中扣除。这样算下来，需要10年才能收回养老院项目的投资，没有利润。房地产项目建设成本约2170元/m2，总投资约6500万元，房屋销售价格3500元/m2，回收资金约654380+005万元，包括建设期和销售期，约需两年半至三年。结果该房地产项目不仅能在三年内收回投资，还能盈利约4000万元。
2.租赁经营融资困难。
在经济利益的驱动下，投资建设养老机构不符合我国现阶段投入产出经济效益的常规做法。那么，租房办养老机构就是一个理想的选择。这样可以把最近的巨额投资变成分期租金支出。但是，如果是完整的房地产项目，别人怎么转租给他人呢？答案只有一个，那一定是多年的“烂尾楼”。要完成一个“烂尾楼”工程，还需要大量的投资。因为是租来的房子，只有经营权，没有所有权。投入的资金势必被占用，无法通过抵押贷款盘活资金用于周转。因此，租赁经营的融资难是必然的结果。我们以广州靓点养老院的运营为例。2002年，广州靓点养老院租用了一栋94年的九层酒店“烂尾楼”，建筑面积20000㎡，面积8000㎡，租期20年。有200多个房间和650个老人床位。每月租金近20万。改扩建总投资约15万元，投资回收期需6年以上。虽然目前研究所经营状况良好，但由于股东投资能力有限，不得不放弃原本经营的其他行业。由于经营权不能抵押，为了筹集养老院的流动资金，股东不得不向朋友借钱，甚至为个人住宅做银行抵押贷款。这是养老机构在产业化过程中的写照，是产业化过程中的融资难题。
3.医学人才引进难。
大型养老机构的服务以医养服务为主，但很难引进有经验的中、高级专业医护人员。在医院，有比较完善的职称晋升机制。如果一个专业的医务人员在养老院的医疗康复室工作，从初级职称晋升到高级职称几乎是不可能的。因此，大型养老机构不仅可以吸引专业的医护人员加入，还可以培养自己的医疗团队。比如广州靓点养老院就引进了一位主任医师担任院长。由于医疗卫生系统的管理，被迫辞去公职，放弃了近30年的服务和相应的福利待遇。
4.操作风险高。
随着人们法律意识的逐步增强，粗放式的医疗已经不适应养老机构规模经营的发展需要。由于大型养老机构企业规模较大，人们认为其具有一定的经济实力和补偿能力。因此，老人的子女往往不容易原谅和理解医疗过程中的错误和不当，甚至故意激化矛盾，推进到医疗事故纠纷的法律程序，最终导致养老机构的赔偿。当然，人们法律意识的增强有其积极的一面，但养老机构由于医疗条件和人员素质等原因，往往处于弱势状态。从主观上看，大型养老机构愿意开设与其规模相匹配的老年医院，但卫生部门的规章制度和审批程序无法支持，客观上增加了大型养老机构的经营风险。
d)运营计划，包括未来几年的具体战略、市场计划和营销策略；
在全国范围内，我们选择使用民政部的现行政策。在运营模式上，既有公建和公建，也有公建和私办辅助。有利因素是有一定经济基础的地区租赁和自建。
e)融资要求和投资回报分析；
投资30个床位左右的微型社区养老院，费用是
每月人工成本:XXXXXXX元
杂项:XXXXXXX元
利润
收入:XXXXX元
净利润:XXXXXX元
f)实施计划和作业团队管理；
小家庭养老院模式。也就是说，发起人利用自己的房子照顾自己的老人，招募社区老人养老。小型家庭养老院的床位数一般为6 ~ 15，举办者的家属为老人服务。
老年人日托模式。也就是说，“早中晚”式的养老有类似于托儿所的功能设施，大多由街道或社区设置。有老人活动室、休息室、餐厅、教室等设施。老人白天专心活动，中午提供饭菜，晚上回家。全市各类养老中心近30家。
居家养老模式。即政府组织失业人员开展养老技能培训，以购买公益服务的形式为维修工提供补贴，安排特困老人提供养老服务。
货币化养老模式。即政府为特困老人提供养老服务补贴。选择居家养老，政府每月发放“代币券”，贫困老人凭券自主选择居家养老服务。选择养老机构。老年人可以在全市范围内选择养老机构，使用养老金(低保、住房租金等。)作为养老费用。政府补贴和养老院部分减少了这种差异。
暖巢管家养老模式。也就是说，空巢老人有管家，负责日常生活照料、身体健康监测、生活用品采购发放、健康咨询、休闲娱乐等。有2辆专门的送货车，52名专业人员为居家老人服务。目前，有732户家庭和8500名老年人接受服务。
异地互动养老模式。即老人在当地养老机构或中介机构登记，养老机构或中介机构联系外地养老机构进行养老。
老年助教模型。即充分发挥国内外高级知识分子的作用，为他们提供养老服务，同时充分发挥他们的知识和技能。
信息化养老模式。即把信息技术融入到养老服务中，提高养老服务的效率。信息化养老模式是西岗区首创的。它通过“养老110”呼叫平台、社区老年人“呼救”系统、空巢老人“爱心门铃”，将社会福利机构、社区卫生服务中心、街道社会化养老照料中心、社区日间养老活动中心、互动异地养老服务中心等养老服务资源整合成一个养老服务网络。
合资合作养老模式。即广泛吸引外资和技术，设立养老福利机构，完善养老服务体系。
g)项目的退出策略；
股份回购
根据商业计划书的分析，公司应向投资者说明股份回购计划的实施情况。
分红制
投资者可以通过公司的利润分红收回投资。根据本商业计划书的分析，公司应向投资者说明股权利润分红方案的实施情况。
证券交易所上市
根据商业计划书的分析，分析公司上市的可能性，说明上市的前提条件。
股权转让
投资者可以通过股权转让收回投资。向投资者转让公司股权的说明。