调查报告范文
2011，1，65438于10月5日在江西省景德镇、乐平、益阳三地进行项目前期市场调研。以下是对研究各方面的总结和分析。
城市概况及发展规划
一、景德镇概况
景德镇市位于江西省东北部，处于黄山、怀玉山和鄱阳湖平原的过渡带，是典型的江南红壤丘陵区。市区平均海拔32米，地势由东北向西南倾斜，东北和西北为山地，市区处于群山环抱的盆地中。与安徽省东至县接壤，南接万年县，西接鄱阳县，东北接安徽省祁门县，东南接婺源县。它是鄱阳湖生态经济区的重要组成部分，也是重要的山水历史文化名城。上饶市在北面的西面。景德镇制瓷历史悠久，瓷器制品质地优良，对外界影响很大。“瓷都”这个词已经成为景德镇的称号。本市总人口156510000人，其中非农业人口60.67万人。各行政区人口数据:珠山区(景德镇市)面积40平方公里，人口28万；昌江区面积380平方公里，人口16.3万。景德镇是江西省环鄱阳湖经济圈(指南昌-九江-景德镇)的重要城市，是赣东北重要的工业基地和商品粮生产基地，也是全国唯一的直升机生产基地。是赣东北的工业重镇，历史上以制瓷业为主，非常有名。目前，瓷业产值在全市经济中的比重，与计划经济时代以前相比，已经大大下降。虽然景德镇是“中国瓷都”，现在陶瓷产业并不构成景德镇财政税收的主要来源，但陶瓷以外的其他工业部门构成了景德镇工业的主导力量，包括机械、电子、家电制造、飞机、汽车、能源、食品加工、茶叶加工、医药等。景德镇的农业以水稻种植为主，是江西省环鄱阳湖水稻种植区的重要组成部分。是国家商品粮基地之一，也是全国良种猪繁育基地、江西省重点产棉区和茶叶生产加工基地。该地区的水稻是一年两熟的双季稻。春播是早稻，夏播是晚稻。南部的乐平市是赣东北重要的蔬菜生产基地，其蔬菜生产和销售在江西省农业经济中占有十分重要的地位。2007年蔬菜种植面积1.7万公顷，总产量62万吨。还被中国人民和农业部授予“无公害”蔬菜生产示范城市，中国农产品集散地之一，被称为“江南蔬菜之乡”。。
二。乐平概况
乐平市是江西省的一个计划单列市。1992年9月21，65438，撤县设市乐平市，归景德镇市管理，位于江西省东北部。乐平素有“鱼米之乡”、“江南美食之乡”的美誉。总面积约1973平方公里(市区约20平方公里)，总人口约87.5万。市区约1910000人，下辖14个镇，2个街道办事处，2个乡镇。惠阳街、塔山街、乔榛镇、乐港镇、永善镇、中埠镇、接渡镇、红岩镇、沥林镇、后港镇、塔前镇、双田镇、临港镇、高家镇、明口镇、歧口镇、路仙镇、十里港镇。* * *有50个居委会，265个村委会。是赣东北的区域中心，区位优势突出。乐安河四季通航，可直达鄱阳湖、长江。皖赣铁路、乐德铁路、206国道和三条通往大海的省道；京鹰高速、(南)常德(邢)加密高速公路穿境而过，与杭瑞高速、沪昆高速相连。景德镇机场、九江港和铁路枢纽鹰潭都在一个半小时的车程内，南昌机场在两个小时的车程内。三小时经济圈内有金华、义乌、黄山等城市。是南昌-九江-景德镇金三角地区，人口众多，市场发达，商业繁荣，物流便捷。皖赣铁路穿境而过，目前有206国道和乐商、乐毅、天乐三条省道与外界相连。南距鹰潭仅几十公里，西距南昌150公里，北距景德镇机场40公里。
城市发展规划
景德镇:
昌南大道位于景德镇西部，在原山开辟了新城，作为景德镇的中央商务区。中城商圈是景德镇的购物天堂，汇集了珠山中路、浙江路等重点商圈，以及江西第一街——古街、群英街、十八桥等知名零售一条街。完整的旧城建筑也是景德镇重要的旅游区。以景德镇市为中心，将浮梁、鄱阳、万年县、乐平市联动发展，形成以景德镇为中心的赣东北城镇群。
乐平:
乐平生机勃勃，蓄势待发。乐平人作风淳朴，尊文尚武，勤劳智慧。千百年来，乐平人以自强不息、坚忍不拔的精神创造了文明。特别是改革开放后，在历届班子的扎实工作和全市人民的共同努力下，乐平发展很快，变化很大，从一个农业大市发展成为全省综合经济实力十强县(市)(第六)。改革开放以来，特别是撤县设市以来，乐平大力实施“一优三业”战略，即全面优化有利于投资者创业和乐平发展的经济环境；围绕化工、医药、食品、建材四大产业推进工业化进程；围绕建设具有国家知名度、文化内涵、旅游特色和城市品位的花园式中等城市，推进城市化进程；围绕发展特色农业、效益农业和生态农业，推进农业产业化进程。全市经济建设和社会发展实现历史性跨越，综合实力位居全省十强县(市)行列。
乐平是江西老工业基地，工业基础雄厚。计划经济时代，省属企业21家，市属国有集体企业80家。江西东风制药股份有限公司是江西省医药行业首家上市公司，江西化纤化工股份有限公司是国家512重点国有企业之一。拥有面积4平方公里的江西精细化工园区，产业形成化工、医药、建材、能源、食品、蔬菜加工五大支柱产业，占全部产业的80%，其中化学医药产业占50%。
乐平是江南蔬菜之乡，农业特色明显。盛产优质粮食、蔬菜、棉花、蚕桑、油料、生猪、农禽和水产品。是商品粮生产基地，江西重点产棉区，优良生猪养殖基地，江西最大的无公害蔬菜生产基地，无公害农产品生产示范基地县。是江南蔬菜的集散地、价格中心、住宅通讯中心。2007年被中国园艺协会命名为“江南蔬菜之乡”。
景德镇市:
近年来，景德镇在稳定粮食播种面积、提高单产和优质稻比重的同时，进一步做大做强蔬菜、茶叶、养殖三大主导产业。目前农业产业化的区域模式是乐平市以蔬菜为主，浮梁县以茶叶为主，昌江区以发展养殖业为主。据统计局统计，2010年，乐平市蔬菜种植面积17565公顷，产值超过10亿元，是“国家绿色食品原料(蔬菜)标准化生产示范基地县”；浮梁县，茶叶面积6674公顷，产值2.4亿元，是“国家无公害茶叶示范基地县”；昌江区水产养殖产值达到414万元，占农林牧渔总产值的57%，高于全市水产养殖产值24.2个百分点。为促进农业和农村经济又好又快发展，景德镇市把龙头企业作为农业产业化发展的关键，采取各种有效政策措施，千方百计扶持龙头企业成长壮大，实力得到提升。德裕集团、乐平市中远公司、浮梁县福耀仙芝茶叶有限公司等现代农业市场主体等龙头企业涌现并快速发展，成为标准化农业的“孵化器”和“辐射源”，为当地农民增收发挥了更大作用。据农业部门统计，2010年末，国家级龙头企业1家，省级龙头企业18家，市级龙头企业66家，规模以上龙头企业81家，与2005年持平，分别增加7家、55家和25家。目前，景德镇福耀仙芝茶叶有限公司、江西赣森绿色食品有限公司、景德镇桃园农业开发有限公司三家省级龙头企业共同组建了江西赣森实业有限公司，实现了强强联合、资源共享，为进一步做大做强产业奠定了基础。农业产业化科技水平不断提高。农业科技发展一直是各级党委政府高度关注、关心和支持的重点。2010年，全市农机总动力为1554500千瓦，比2005年增加840900千瓦，增长1.18倍；15738小型拖拉机，比2005年增加7149辆，增长83.23%；分蘖8309个，比2005年增加2859个，增长52.46%；农业水泵12844台，比2005年增加5576台，增长76.72%；喷灌机械620台，比2005年增加534台，增长6.21倍。2010年，全市农业产业化销售收入40.4亿元，比2005年增长68.3%，带动农户18.9万户。从事农业产业化的农民增收22680万元，户均收入1200元。
虽然随着国家、省、市对农业基础设施建设投入的增加，农业生产条件不断改善，但从总体上看，农业基础设施建设投入严重不足，农业基础设施建设投入远远低于其他建设方面，从而削弱了农业防灾避灾能力，农业生产条件不完善，粮食等农作物生产能力没有提高， 而且增产增收难，阻碍了农业生产的稳定发展，难以加快农业产业化步伐。 景德镇农业产业化经营组织创新中的龙头企业、科技企业、专业合作社、农协等中介组织普遍存在规模小、科技实力弱、实力不强等问题，导致抗风险能力差、科技创新发展能力低，难以获得最佳规模效益。农产品流通渠道不畅。随着流通体制改革的深入，农产品流通渠道多元化格局已经形成，国有商业组织的作用越来越小，出现了多种形式的民间流通组织，农产品运销比重越来越大。但是，与农产品流通的需求相比，流通组织的发展在规模、组织化程度和服务功能上还不相适应。目前，景德镇农产品市场体系建设仍处于初级阶段，多元化市场体系框架只是雏形。市场基础设施简陋，服务设施不配套、不完善，交易方式原始，手段落后，市场主体组织化程度低，代理商、批发商等中介组织不发达，交易秩序混乱，缺乏相应的制度和法律规范，现代物流的理念和模式尚未建立和完善。农产品批发市场和零售市场发展程度较低，基本处于粗放式发展状态，主要功能集中在物流方面，但结算、价格形成和包装、储运、加工等功能较弱。因此，农业经济服务体系建设的滞后也是现代农业产业化发展的一大障碍。
乐平:
农业自然条件优越，有“鱼米之乡”的美誉。盛产优质粮食、蔬菜、棉花、蚕桑、油料、生猪、家禽和水产品。是中国商品粮基地、江西省重点产棉区、中国优秀生猪养殖基地。乐平蔬菜种植发达，规模较大。是江西最大的蔬菜生产基地，也是第一个蔬菜产值高于粮食产值的县(市)。也是著名的“江南蔬菜之乡”，中国无公害蔬菜示范县(市)。2004年，乐平市蔬菜种植总面积达25万亩，总产量6亿公斤，总产值5.38亿元。乐平已有6个无公害蔬菜基地获得省级认定，面积1.2万亩，1个省级无公害产品标签申报并被评为江西省农业发展先进县(市)。
在农业生产的布局规划中，乐平市注重蔬菜产业的比重。目前，蔬菜已成为乐平农业最具特色、农民受益最大、区域经济增长潜力最大的主导产业之一，是远近闻名的江南蔬菜之乡。近年来，我市举全市之力，认真实施“兴菜富民”战略，大力做大做强蔬菜产业。蔬菜的生产和销售在激烈的竞争中保持了长足的发展，规模由小到大，质量逐步提高，销量不断扩大，效益不断提高。2007年，全市蔬菜种植面积654.38+0.7万公顷，总产量620.5438+0.00万吨。全市有十大类100多个品种的蔬菜，出口到北京、上海、浙江、江苏、广东等10多个省(市)和120多个县(市)。成为江西最大的无公害蔬菜生产基地，长江流域重要的蔬菜集散地，农业部确定的农产品集散地之一，被长江蔬菜协会授予“江南美食”。乐平蔬菜集团以1亿元的销售额成为全省1龙头企业之一。目前，政府开始把握“主导作用”，推动现代农业发展。继续落实国家粮食生产补贴政策，充分调动农牧民积极性，稳定粮食生产91万亩，总产量380580吨。不断做强做大龙头企业。围绕粮食、蔬菜、农产品加工、畜牧、皮棉产业等五大主导产业，重点培育一批基础扎实、活力强、潜力大、成长性好的中小龙头企业，成为农业产业化发展的后备军和后备军。重点扶持大富强乐平蔬菜集团、江西蔡赟食品、江西乐康中药饮片有限公司等3家省级龙头企业；中远现代农业、惠德蔬菜、金源牧业、佳隆米业等17市级龙头企业发展。第三，积极推进品牌发展战略。引导和鼓励3家省级龙头企业和17家市级龙头企业以品牌为纽带，推进品牌整合，加强品牌培育和推广，力争在创建中国名牌产品、名牌农产品、著名商标、企业质量认证等方面取得新突破。抓“引进来”，提高产业化发展水平。围绕蔬菜、食品加工、林果产业发展，筛选一批重点产业和成长型企业，选择产业管理薄弱环节，瞄准省外大型农产品加工企业，进行专业招商，通过招商引资引进外地企业与我市企业对接，在我市建立生产加工基地，培育一批内联基地、外联市场的外向型龙头企业。抓“创新”，改造传统农业发展方式。首先是搭建营销平台。借助政府资源和公共平台优势，带领企业寻找市场。重点帮助企业通过政府网络建立蔬菜、生猪、大米、水产品等营销平台，开展电子商务交易信息服务，降低交易成本。二是拓宽营销渠道。引导和支持企业参加省市展会，开展展会营销，拓展省外和海外新兴市场，覆盖农村市场，开展多元化营销；提高产品质量，打造优势品牌，开展品牌营销。三是强化营销手段。加强与大型销售企业的联盟，发展电子商务、连锁、专卖、配送等现代流通形式，加强产销衔接，扩大产品销售。四是完善农业产业化“龙头企业+农民专业合作社+农户”和“市场+农民专业合作社+农户”机制，引导和支持龙头企业与农户建立保护价、风险投资、利润回报等多种形式的利益关系机制，提高农业产业规模化、标准化和专业化生产水平。继续做大做强龙头企业。要以优势农产品产业带建设为重点，按照扶优、扶大、扶强的原则，抓紧建立一批龙头企业集群示范基地，培育壮大一批起点高、规模大、带动性强的龙头企业。大力发展深加工，提高农产品附加值。省级龙头企业要率先采用国际国内先进标准，实施品牌战略，以标准创品牌，以品牌拓市场，以品牌求效益，打造一批市场占有率高的名牌产品。大力发展中介服务组织。着力解决中介服务组织发展滞后的突出问题，引导农民按照自愿互利的原则组建农民专业合作组织，实行民主管理、民主决策，让民办公助受益。鼓励专业合作组织开展跨区域经营，壮大自身实力，提升服务功能。支持龙头企业、农业科技人员、农村能人和各类社会服务组织，建立或主导各类中介服务组织，培育和扶持专业大户和经纪人，提高农民组织化程度。因地制宜，科学规划，加快工业生产基地建设。坚持市场导向，制定具体发展规划，打造优势产业，集聚优势产业，形成经济优势。引导龙头企业加大基地建设力度，使基地建设与加工能力相匹配，避免盲目发展。生产基地应按标准化要求建设。重点加强农田水利、土地整理、道路交通、流通设施、通讯信息等基础设施建设，不断改善生产条件，提高综合生产能力。引导和支持农民专业合作组织、村集体经济组织、农业部门、专业大户、农民经纪人等市场主体积极参与生产基地建设。处理好企业和农户的关系是基地建设成败的关键。双方都要有长远的眼光，互相帮助信任，加强合作，企业要舍得投资，农民要按合同经营，努力实现共赢。
项目分析和建议
景德镇:
景德镇主要以陶瓷产业为主，其中豪德建材市场成立于2003年，投资6543.8+0.2亿。占地300多亩，是一个集建材、家居、装饰材料、家用电器、通讯器材、家具、灯饰为一体的交易市场。店面1000多家，其中建筑卫生陶瓷约占1/4。从2006年开始，市场逐渐形成了一定的影响力。二期工程于2010投入使用，占地500亩。一楼高4米，深7米。二楼高3米；一个门面大概35㎡。中级月租40元/㎡，终端月租60元/㎡。前两年一套联体商铺均价2500元/㎡，现在均价至少5500元/㎡，很难买到。这个地区主要经营陶瓷、建筑材料和家具。通过走访调研新市场二期，人、车、货的支出明显不如老市场，经营户也谈到了生意非常不好；也有很多转租的。主要是消费群体还是集中在老市场，消费习惯一时半会儿很难改变。
景德镇这几年的发展速度有目共睹。目前正处于商业地产快速发展时期。商业地产的现状可以用四句话概括:起步晚，发展快，问题多，前景长，商业地产竞争非常激烈。由于大浪淘沙，优胜劣汰，竞争激烈，商业地产项目将呈现两极分化的趋势。一些好的商业物业可能会成为商家争夺的“蛋糕”，但不好的商业物业会造成不好的后果。很多生意没有前景，投资商铺的观念不强。结合景德镇陶瓷的发展，商业市场容量基本饱和。未来几年，消费习惯一时半会儿很难改变。
乐平:
乐平县是发展最快的县级市，住宅项目多。在乐平，西门街和珠海路是城市繁华的商业中心，一直是商家争抢的地方，也成就了他们现在的高房价高租金。几十年都很难超越。目前已建成的赣东北商贸城和赣东北最大的汽车交易市场江南汽车城也是乐平县的重点项目。乐平市大力引进大型专业市场、购物中心和大型物流企业。今年，乐平市集中建设了总投资4亿元的赣东北综合商贸城、总投资3.5亿元的中远蔬菜(农副产品)批发市场、总投资2.8亿元的再生资源交易市场、总投资3亿多元的汽车交易市场等4个专业市场。建成后，赣东北商贸城将成为集五金、建材、家居、服装、纺织、日用品等商品、仓储、物流、文化娱乐、星级酒店为一体的综合性、多功能大型商场。中远蔬菜批发市场将成为江南最大的蔬菜批发市场，年交易额6543.8+0.5亿元，出口加工能力5万吨，产值7500万美元。再生资源交易市场投入运营后，年交易额将达到6543.8+0亿元以上；汽车交易市场将发展成为拥有至少10家4s店和汽车展示交易、二手车交易、汽车装饰等一站式服务的交易中心。乐平是“江南蔬菜之乡”。可见粮食远不如蔬菜。虽然毗邻长三角、珠三角、闽东南三大沿海经济圈，但可以覆盖东部沿海市场，向潜力丰富的中西部地区发展。但是在乐平，我们只能用小型的专业农机市场来开拓市场，可能需要很长时间才能让我们大赚一笔。目前我们已经和当地的招商局对接，他们表示非常欢迎我们投资农机项目，考虑到正在建设的汽车城也可能涉及农机。招商局副局长说先跟相关部门领导沟通一下，再跟我们商量沟通。
调查员:
2011年11月24日
供你参考。