出售不动产和转让无形资产应纳税额如何计算？
房地产销售的应税营业额，是指纳税人销售房地产取得的销售额，即向对方收取的全部价款和价外费用。
1)将不动产无偿赠与他人，视为出卖不动产。
2)代收代付。房地产开发公司销售商品时，应代表当地政府和
其职能部门收取部分资金，如收取城市基础设施配套费、集资建锅炉增容费等。对于这种收取的资金和费用，房地产开发公司作为收取的费用处理，而不是作为自己的营业收入。根据营业税
《暂行条例》中，营业额为纳税人从对方取得的全部价款和价外费用。无论财务上如何计算费用，都应该计入销售不动产的营业额来征收营业税。
3)合作建房营业税征收依据的确定。合作建房有两种方式，一种是
一是纯粹的“物物交换”，二是货币资金和土地使用权的联合入股。
(1)“易货”，即双方交换自己的土地使用权和房屋所有权。具体的交换方式也有两种:以房换地和以房换地；租地盖房子，
用房子付房租。
A.房屋换土地周转量的确定。如甲方出资12万元在乙方提供的土地上建房，房屋建成后按6: 4的比例分配给甲方和乙方。
由此可以推断，乙方提供的土地使用权价值为800万元。该房屋建成后，其价值为甲方投资654.38+02万元，乙方提供土地使用权800万元，合计2000万元。双方按照6: 4的比例分房，分别得到12万元和800万元。表面上看，双方都没有获得任何增值。但分析其内涵可以发现，甲方取得的654.38+02万元由房屋价值720万元(654.38+0200x60%)和土地使用权价格480万元(800x60%)组成。
价值；乙方获得的800万元由房屋价值480万元(1200 x 40%)和土地使用权价值320万元(800x40%)组成。其实质是建筑单位A用价值480万元的房屋换取了土地使用权单位B价值480万元的土地使用权，即发生了房地产买卖和土地使用权有偿转让。那么，建筑单位A应当以480万元作为出售不动产的计税依据，土地使用权提供者B应当以480万元作为无形资产有偿转让的计税依据。
B.租赁土地使用权交换应纳税营业额的确定。举个例子，
甲方租赁乙方的土地使用权若干年，甲方将在土地上建造建筑物并使用。租赁期满后，甲方将已建成的房屋连同土地使用权归还给乙方..在这一业务过程中，甲方获得了该大楼数年的使用权，而乙方
以出让土地使用权为代价换取建筑物，甲方销售不动产的，按照“销售不动产”税目征收营业税；乙方出租土地使用权的，按照“服务业-租赁业”税目征收营业税。
(2)甲方以货币资金合资，乙方以土地使用权入股，共同建房。对这种形式的合作建房，视具体情况确定如何征税:
A.房屋建成后，如果双方采用* * *承担风险* * *享受收益的分配方式，
根据营业税的规定，“乙方向合营企业提供的土地使用权视同投资入股，对其参与投资者利润分配、共担投资风险的行为不征收营业税”；仅适用于合资企业出售的房屋
出售不动产的收入要纳税；双方分享的利润不征收营业税。
B.房屋竣工后，如乙方从销售收入中抽取一定比例作为佣金，
参与分配或提取固定利润不属于营业税所说的“投资入股不征营业税”的行为，属于乙方向合营企业转让土地使用权的行为。则乙方获得的固定利润或从销售收入中按比例提取的收入应按如下方式转让:
让无形资产——土地使用权转让”税目征收营业税；对于合营企业，所有房屋的销售收入按“销售不动产”税目征收营业税。
C.如果房屋建成后双方按一定比例分配，这种操作是可以的。
对于，也不构成营业税所说的“无形资产投资入股，* * *带有风险，不征收营业税”的行为。因此，首先，乙方转让给合营企业的土地，应按“转让无形资产和转让土地使用权”税目征税；其次，合营企业的房屋分配给甲乙双方后，如果分别出售，按“出售不动产”征税。
4)从事城市住宅小区建设的外商投资企业营业额统计。
税收。还款面积等于拆迁面积的，税务机关按照同类住宅房屋的成本价核定计税；对于配套的公共设施(如居委会用房、车棚、托儿所等。)在最终转让时尚未结算的住宅区，转让收入已计入住宅房屋转让价格并已征收营业税的，不再征收营业税。
5)房地产开发企业与承销商签订销售房屋合同时营业额的确定。房间
房地产开发企业与包销商签订合同，按照自定的市场价格将房地产交给包销商销售。房地产开发企业向客户开具房地产销售发票，承销商收取差价或手续费。合同期满后，未售出的房地产由包销商收购。
本案中，在合同期内，承销商为房地产开发企业代理销售，取得的手续费收入或差价应按“服务业-代理业”税目征收
行业税。同时，对房地产开发企业取得的收入，应按“销售房地产”全额征收营业税；合同期满后，未售出的房屋由包销商收购，其实质是房地产开发企业向包销商出售房屋，房地产开发企业应按“销售”
销售不动产”征收营业税；承销商转卖房地产的，也应按“销售房地产”向承销商征收营业税。
6)房地产抵押情况下营业税计税依据的确定。银行贷款给单位或
个人和借款人用房子做抵押。如果借款人到期后无力偿还贷款，抵押的房屋将被银行收取用于偿还贷款本息，这表明房屋所有权由借款人有偿转移给银行，应按“销售不动产”税目对借款人征收营业税。银行
如果出售其拥有的抵押房屋，也应按照“销售不动产”税目征收营业税。
7)以“还本”方式确定出售楼房的营业额。“还本”卖楼是指商品房经营者在卖楼时承诺若干年后将房价返还给购房者，是经营者为了加快资金周转而采取的一种促销手段。
意味着。对于这种行为，应按照向买方收取的总价和价外费用征收营业税，不得扣除所谓的“还债”支出。
8)个人销售被拆迁房屋营业税的认定。论城市房屋拆迁
个人所得税和契税在财税[2005]45号文件中已有明确规定。由于城市房屋拆迁形式多样，不仅涉及货币补偿，还涉及产权调换。这就涉及到产权调换下房地产企业补偿给被拆迁人的房子。
如何征收营业税，个人通过产权调换转让新取得的房屋如何征收营业税。国家税务总局在国税函[2007]768号文件中有明确说明。
回答正确。
首先，房地产开发公司对拆迁户进行产权交换时，其实质是以房产所有权形式进行的经济利益交换。房地产开发公司将其房地产所有权转让给拆迁户，并获得相应的经济利益。
根据现行营业税的有关规定，应按“销售不动产”税目缴纳营业税。因为产权调换没有现金交易，只涉及应纳营业税应税营业额的确认。国家税务总局《关于从事城市住宅小区建设的外商投资企业征收营
《关于营业税问题的批复》(国发[1995]549号)规定，还款面积等于拆迁建筑面积的部分，由地方税务机关按照同类住宅房屋的成本价缴纳。
批准的营业税。对于最终移交时尚未结算的居住区，落实配套公共设施(如居委会用房、车棚、托儿所等。)已计入房屋过户。
对价格已征收营业税的，不再征收营业税。
其次，被拆迁人取得的拆迁补偿住房再转让时，应当按照国税发[2005]89号文件的规定，以新房的契税税票填制时间或房产证办理时间为先确认5年的计算，而不是以被拆迁房屋原契税税票填制时间或房产证办理时间为准。
销售不动产应纳营业税=销售不动产应纳税营业额x 5%
(2)无形资产的转让
转让无形资产的应税营业额为转让无形资产取得的全部收入，包括货币资金、实物和其他经济利益。
1)从事土地使用权、商标权、专利权、非专利技术、著作权的转让。
以取得的转让收入额为应纳税所得额。
2)投资无形资产，参与被授予方的利润分配，* * *分享投资。
风险，转让无形资产不征收营业税；但股权转让时，应按应税营业额征收营业税。
3)转让无形资产同时发生的商品销售，按规定征收。
行业税。
转让无形资产应缴纳的营业税=转让无形资产的应税营业额×5%