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中国天津？国际城市
市场研究报告
目录
一、项目概述
二、区域介绍
三、区域房地产市场分析
(一)天津房地产市场分析
(二)武清区房地产市场分析
(3)引进地区性竞赛项目
四、区域市场需求分析
五、准目标客户分析
不及物动词结论
一、项目概述
项目属性:绿色景观生态住宅项目
开发商:天津诚通房地产开发有限公司
位置:天津市武清区河西镇中心京津公路西侧。
覆盖面积:24公顷
总建筑面积:30万平方米
交通条件:紧邻京津公路，北距通州43公里，北距北京七环20公里。它位于天津市武清区杨村以南23公里处。
项目阶段:**6期(荷兰、法国、北美、澳大利亚、香港和北京)。
项目周期:三年
二、区域介绍
(1)武清区概况
武清区历史悠久，地处京津之间。自古以来就是交通要道，被誉为“京津走廊”。
武清区位于天津市西北部，东与天津市宝坻区、宁河县接壤，南与河北省北辰区、西青区、霸州市接壤，西与河北省廊坊市安次区接壤，北与北京市通州区、河北省廊坊市香河县接壤。全区面积1.574平方公里，辖29个乡镇街道(5个乡，19个镇，5个街道)，人口82万。2000年6月，撤县设区。武清城区规划面积129平方公里，建成区面积30平方公里，人口22万。
独特的区位和交通优势:地处京津之间，市区距离北京机场和天津新港分别为70公里。经高速公路行驶至京津口岸不超过1小时。有18国、市公路、铁路。其中，京津唐高速公路穿越境内47公里，市区内有上下道口；京津高速和京沪干线正在建设中。2006年竣工后，该地区将有65，438+00条高速公路。此外，还有三条高速公路正在规划中。建成后，中国高速公路里程将达到228公里，上下道口15。
旅游资源:有杨村小世界、南湖旅游区、岗背森林公园、风神宫、北方国际射击场等旅游景点14。其中，位于城市西侧的“杨村小世界”占地32公顷，拥有全球83个国家的137个景点。
(二)河西镇概况
河西镇属于天津市武清区，面积69.5平方公里，耕地71万亩，村街51个，人口4.05万。
公元608年，杨迪开凿了大运河，开通了京杭运河。河西事务因靠近运河西岸而得名。元朝定都北京后，军需俸禄全部交回江南，河西事务成为进出京都的水路咽喉。反过来，历代朝廷在此设立的钱门、驿站、武备等衙门多达13个，最高等级为右三品，可见其地位之重要。明朝隆庆六年(1572)，河西事务建成砖城。在随后的数百年间，这里被誉为“JD第一镇。COM”和“金门第一邮”，因为它的繁荣。
河西五是天津市政府30个重点改造项目之一，也是天津离北京最近的一个镇。京津公路贯穿河西五镇中心，距素有小北京之称的“天下第一城”仅11公里，北距北京通州43公里，南距天津武清区杨村23公里。
河西事务已发展成为京津最大的无公害蔬菜基地。目前，全镇蔬菜种植面积已达4万亩，年产蔬菜4亿多公斤。确立了品牌蔬菜发展战略，注册了“一泉”商标。金乌有国家级农业亲科技示范园，有京津地区规模最大、成交额最高的蔬菜批发市场，有功能齐全、设备先进的大型蔬菜保鲜冷库，有专营无公害蔬菜的配送公司，直奔产业化、市场化轨道，成为产、购、销一条龙的流通网络。每天早上，带着露珠的新鲜蔬菜在采摘后一小时内就可以投放到北京和天津的各大菜市场。
三、区域房地产市场分析
(一)天津房地产市场总体分析
1，天津房地产市场概述
2007年上半年全市商品房销售351561套，面积3600561平方米。2007年上半年，全市均价5547元/平方米。对比2006年同期数据可以看出，2007年商品房成交价格上涨幅度较大，达到15.4%。
2006年均价4807元/平方米，2007年上半年均价5547元/平方米。天津房地产市场商品房每年涨700元。2006年和2007年全市商品房年均成交价格分别上涨16%和15%。
2006年，国家宏观政策进行了多次大规模调整，2007年是政策深入实施和调整的一年。自2007年以来，房价的上涨趋势没有得到有效控制。从下图可以看出，2007年上半年房价一路上涨，尤其是4、5月份。原因是4、5月份是天津项目大规模上市的季节，很多新项目较高的市场定位在一定程度上抬高了商品房的整体市场价格。
2007年，商品房交易量一路攀升。这种现象与季节性有关。春节后(2月)，天津大量重大项目上市，从而形成2-6月的上升阶段。据主流杂志统计，2007年上半年天津* *在售项目195个。
图:2007年上半年天津商品房成交面积和成交均价月度走势图。
天津不同地区的房地产开发程度不同。从市场成交来看，天津市前三的市场分别是南开、西青、塘沽。南开是天津市配套设施成熟、文化商业氛围浓厚、经济相对发达、土地出让量大、项目众多的区域。一直是天津商品房的居住区，也是天津市民购房的首选。天津新贵西青区是天津西部新城规划的受益者。在天津南部的中北镇板块和梅江板块多个大型项目的带动下，逐渐取代南开成为商品房成交量的领头羊。塘沽发展潜力大。随着开发区房地产资源开发趋于饱和，其市场潜力逐渐被发现，交易量位居全市各区前三。
以上三个区域代表了天津商品房发展的三个方向，传统老城区的稳固，新城区的崛起，潜力区域的价值认可。此外，河东、河西、北辰、武清等区形成了丰富多彩的天津房地产市场格局。
2.天津房地产市场供求分析。
图:2007年上半年天津商品房成交统计
“90-70”新政(注:90平米以下户型应占总建筑面积的70%以上)于2007年全面实施，但90平米以下的小户型产品要形成市场供应还需要一段时间。目前市场上只有上城豪苑、六合时嘉等少数项目是“90-70”产品。所以市场的供需主流还是以90-120平米的两居室为主。
据主流杂志统计，90平米以下的在售楼盘有22个，上半年成交3155套，平均面积78.9平米；在售房源72个，户型90-120平米。上半年销售13837套，平均面积102平方米。在售房源51套，户型120-150平米，上半年成交6354套，平均面积1，31.7平米；单位面积超过150平方米的在售楼盘43个，上半年销售1936套，平均面积198.9平方米。
下图反映了2007年上半年天津新建商品住宅的市场消化情况。据主流杂志统计，天津商品房市场推出明显分为三个梯队，滨海新区(含唐、汉、大、开发区)和南开区处于第一梯队。新建商品房数量遥遥领先，均超过3万套。西青、北辰、河东、河西、红桥区市场成交量处于全市区成交量第二梯队。由此可见，天津向西北拓展的趋势相当明显，西部新城建设是天津小城镇计划的排头兵。其余各区处于第三梯队，或土地供应受限于较小区域(如和平区)，或区域成熟度较低的房地产市场有待培育，第三梯队房地产市场活跃度有待提高。另一方面说明这个地区还有很大的发展潜力。
图:天津各区商品房已售和未售情况统计。
从整体推出和市场存量来看，房地产市场销售情况良好，说明天津房地产市场需求仍以刚性需求为主，所以房价、政策等诸多导致市场观望的因素并没有改变人们的购买热情，市场需求依然旺盛。
纵观天津房地产市场，价格为王。对于天津的大多数消费者来说，影响其购买行为的最关键因素仍然是价格。从下表的统计数据中可以看出两点:
第一点:区域是决定价格的最关键因素。比如和平区最低价6750元/平方米，比五县最高价还高。
第二点:每个地区由于项目位置不同，产品类型不同，客户群体不同，品质不同，价格差异很大。比如津南区的价格从3686元/平方米到10055元/平方米不等，价格跨度较大。
一个地区的成熟度、区位、产品类型甚至开发商品牌都成为一个项目定价的重要因素。从天津各个项目的价格排名可以看出，南开区的老程响地区因为地处市中心、不可复制的文化底蕴和稀缺的别墅产品，排名全市第一。此外，市中心一些具有升值和投资潜力的小户型产品也是市场争夺的焦点。
3.天津房地产市场综述
透过天津整体市场的视角，市场为我们提供了这样一组信息:成熟区域的潜力项目一直是购房者追捧的热点。房产是动态发展的，其价值最终体现在地段上。未来的发展很多都与政策和城市规划密切相关。天津正处于高速发展阶段，环渤海战略为塘沽等地的项目提供了机会。京津一体化为北辰武清轴线项目的发展奠定了良好的基础，小城镇计划的推进为房地产市场的繁荣提供了契机...
(二)武清区房地产概况
1，武清房地产市场现状
与去年相比，武清区住宅销售价格上涨20%~40%。住宅商品房最低价格2500元/平方米，均价3500元/平方米左右，最高价格达到5000元/平方米。
图:2007年5月、6月、7月、8月武清区房产成交套数。
随着天津城市化的不断发展，城市人口将继续增长，特别是天津市统计局最近的抽样调查显示，天津市的人口结构目前正处于“人口红利”期，即劳动力人口比例高的阶段，青壮年比例非常大。15 ~ 64岁人口810.27万，占全市人口的四分之三。这部分人是住房消费的生力军。从武清区的楼盘销售情况来看，现房很少，很多楼盘还处于开发建设初期。朝向和位置好的房子都已经卖出去了，楼盘销售异常火爆。
2.武清区房地产市场发展趋势。
(1)城市区域功能划分进一步明确。
随着城市的不断国际化发展，原有的城市中心已经逐渐不符合武清作为大城市的形象和要求。西部地区凭借其诸多优势，成为新武清城市功能中心的最佳选择。区政府西移的宏大战略举措，势必带动周边地区的繁荣发展，功能齐全的商业设施，超完善的生活配套，打造新城核心区。同时，天津市武清区政府加强城市规划设计，以诸多优惠政策吸引境外优秀房地产开发企业投资建设。为国际大都市而战。
(2)新武清的魅力着眼于未来。
武清地处京津黄金走廊。武清作为天津市“十一五”规划的启动城市，其重要的战略意义已经开始显现。京津城市发展规划相继出台后，在京津交通大动脉更加便捷发展的预期下，京津之间的距离越来越近。武清房市即将吸引京津大批购房者，高档住宅即将崛起。到2007年底，京津冀半小时时空目标将实现，武清西部将大步向前。与此同时，刚刚起步的商业地产带来了前所未有的发展机遇。
(3)工程质量不断提高。
面对不断增加的供应压力，它将促使开发商不断提高物业质量，以增加项目本身的竞争力。明年将投放市场的项目在产品建设上往往会更加不同，这将极大地丰富市场上物业类型的构成。在建筑风格、产品质量、营销手法上的表现也会很出彩。
四。区域竞赛项目介绍
本次武清区住宅项目市场调查主要抽取了五个项目作为样本，基本可以代表该区域目前住宅市场的基本情况。
一、东丽19英里
房产类别:别墅
项目均价:6000元/平方米
占地面积:40万平方米
总建筑面积:654.38+0万平方米。
开发商:天津三联投资集团有限公司
项目地址:武清区103国道(京津公路)北18公里东丽现代农业产业园区。
项目描述:该项目位于天津市西北部，地势开阔平坦，周围水域广阔，空气质量良好。是天津市环保达标区，无工业污染，原生态环境良好。
二。阳光家园二期(即将开盘)
房产类别:普通住宅
项目均价1950元/平方米。
项目地点:武清区陈醉镇
开发商:永达房地产开发有限公司
三。腾达庄园
房产类别:普通住宅
项目均价:1980元/平方米。
占地面积:40000平方米
总建筑面积:7万平方米
开发商:腾达集团中信房地产有限公司
房产地址:天津市武清区大碱厂镇
项目简介:腾达庄园住宅项目位于天津市武清区大碱厂镇，地处京津“科技密集区”，距天津机场40公里，距天津港70公里，距北京80公里。距杨村20分钟车程。交通便利，四通八达。杨翠公路纵贯南北，京津塘高速公路、京津塘高速复线、京津公路、京威公路等国道组成的交通网络连着周边城镇。地理位置非常优越。交通十分便利。腾达庄园总绿化率35%倡导花园式庄园社区，由12多层住宅组成。构成了完美和谐的生活乐章，立面以简洁的线条和明亮的色彩勾勒出令人赏心悦目的建筑轮廓。建成后成为小镇的核心和首席模型，成为一道亮丽的风景线。它将成为该乡的一个新的居民区。设计注重环境品质，倡导现代、简约、健康、时尚、舒适、轻松、快乐的生活方式。
四。北岸上城
物业类别:多层花园洋房
项目均价:3500-4500元/平方米。
占地面积:7万平方米
总建筑面积:20万平方米
开发商:天津凯德恒业土地有限公司
项目地址:武清区永阳西路与崔彤路交叉口
项目描述:北岸上城是武清首个拥有20万平米法式花园的优质社区，位于武清区西部新城区中央核心。北岸的上城以巴黎塞纳河的人文风情为基础，将法式浪漫与原生态景观完美融合，与香榭丽舍大道、中央特色景观带、滨河景观带、马赛广场形成梦幻花园。多个建筑群完美围合，每个家庭都能享受到流动花园带来的快乐。北岸上城以首席市场划定未来人居核心区，在武清未来最贵区域打造全方位城市功能，打造集居住、休闲、娱乐、购物于一体的新城区核心区。
第六座城市
物业类别:多层公寓
项目均价:均价:3800元/平方米。
开发商:友联集团
物业地址:武清区京津公路与前进路交汇处。
交通情况:毗邻京津城际快速铁路；距京沪高速2公里，距京津高速103 3.5公里，距京福高速104 500米。
楼层情况:六层住宅，2室为主:约101-104平米，3室:110-140平米。
四、区域需求市场分析
从天津、北京、武清区的房地产需求市场分析，可以得出以下对购房客户的描述，从客户类型来看主要是以下几种。
(1)投资类型
由于该区域位于天津和北京交界处，具有先天的地理优势，投资型客户看中该区域的增值前景，该区域房价具有价格优势。从而吸引了大量天津、北京的投资型客户。
(2)自住型
1，提高当地购房者的生活水平。
随着武清区经济实力的不断增强，人民生活水平的明显提高，很多口袋里有钱的农民不再满足于农村单调的生活。为了享受城市生活的乐趣，越来越多的农民买了套房。目前，该地区已建成近40个住宅小区，这些建筑已全部售罄。
2、天津、北京改善购房者的居住环境。
城市人口膨胀、交通拥堵、环境污染等问题的出现，使得城市居民在城市周边买房，以改善居住环境。交通便利、设施齐全、空气质量好是这些客户的主要需求。
(3)养老金类型
晚年享受美好生活，是每个老人及其子女的心愿。该地区拥有舒适的居住环境、健康的绿色生态食品和设备齐全的医疗机构，为老年人提供了基本保障。所以也符合老年客户的需求。
五、准目标客户分析
通过对目标市场准客户的分析，得出购买本项目的客户占总客户的45%，自住客户占44.7%，老年客户占8.7%，其他买家占1.6%。
不及物动词结论
通过对天津地产、武清地产市场的整体分析，以及对该项目的预售策略分析，根据该项目的独特优势，得出采用的分销外联销售模式适合该项目的结论，“买房送车送储房”的销售策略更快的推广了市场，扩大了消费者的购买群体。