通过别人的名字买房怎么签合同，要注意什么？
买房时注意不要轻易签合同，更不要麻烦办理手续，甚至利用别人的名声买房，以免引起不必要的麻烦和纠纷。
大纲:
1，买卖身份不简单。
2、销售广告更让人瞠目结舌
3、五证审核必须严格。
4、样板间。
5.在你订阅这本书之前想一想。
6、合同条款。
7、补充协议不打扰。
8.签字盖章，祝圆满成功
内容:
1，买卖身份不简单。
即买家的确定和卖家的审查。确定以谁的名义买房，未来可能会涉及到他的过户、继承等问题。同时注意不要轻易以他人名义买房，导致很多纠纷；卖家应该是开发商，少数例外。购房者应要求其提供营业执照原件，检查是否通过最近一次年检，是否加盖年检标识，经营范围中是否有房地产开发销售内容。如果没有相应的资质，就会导致非法开发销售，这样的楼盘是不能买的。
2、销售广告更让人瞠目结舌
很多购房诉讼都是广告引起的。在房地产的推广中，开发商过多使用赞美词已经成为一种趋势。开发商极力包装楼盘的规划环境和价格，直接面对购房客户的售楼小姐大做文章搭建沙盘模型，让购房者觉得买了“便宜”:环境优美，价格低廉，还能享受开发商无微不至的人文关怀。事实上，购房者一旦拿到钥匙，踏入自己的房子，往往会发现开发商描述的各种美好场景与现实相差甚远，于是产生了一系列的纠纷。在无法达成共识的情况下，他们不得不诉诸法院进行讨论。
为了避免不必要的麻烦，购房者最好在签订合同时要求开发商将广告承诺的内容写入双方的协议中，或者作为合同的附件，以此来约束开发商实现广告内容。
3、五证审核必须严格。
目前，在商品房销售过程中，开发商一般不会主动出示“五证”原件，只有少数开发商在销售时明示“五证”或“五证”原件的一部分。不出示“五证”原件的原因很多，有的是工作态度和责任心，有的是刻意回避“五证”记载的瑕疵，比如存在抵押，有的是用复印件造假，比如把一个项目的一期说成二期。
对于初次购买者来说，很难辨别“五证”的真伪，也很难意识到录制内容中可能存在的利益。最好作为合同的附件，要求开发商保证合同中“五证”的真实性，否则要承担一定的违约责任。
五证是指国有土地使用证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建设工程开工许可证和商品房预售许可证(或商品房销售许可证)。
正式的《国有土地使用证》加盖人民政府公章、房屋土地管理部门公章、土地有偿使用证专用章。证书上的土地使用者要和开发商的名字一模一样，注意有没有土地使用权的抵押记录。临时国有土地使用证只能用于预售许可和开工许可，并不代表已经取得最终的土地使用权。一般开发商都是预付一部分地价款。如果后期款项不能全部付清，就拿不到国有土地使用证，这是购房者办理房产证的一大隐患。
规划局核发的《建设工程规划许可证》是建设工程符合城市规划要求的法律凭证。取得此证后，方可办理开工手续。
根据房管局的《建设用地规划许可证》，看开发商使用的土地用途、位置、界限是否与建设用地规划许可证一致。
建委的《建设工程开工许可证》是工程可以开工的法律凭证。开发商卖期房，应要求出示证明。如果是现房，要查看建委出具的建设工程竣工备案表。
房产局核发的《商品房预售许可证》和《商品房销售许可证》是预售和销售凭证。请注意是否在有效期内，所购房屋是否在预售销售范围内。部分房企办理了大产权。这时候就要看所购房屋是否包含在房产证中。
2003年6月1日起施行的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，买卖双方订立的商品房预售合同应当认定无效，但起诉前取得商品房预售证书的，可以认定有效。
4、样板间。
在商品房预售过程中，部分开发商设置了样板房或样板间。而且样板房布局精致，装修精美，常常让购房者浮想联翩，仿佛置身于自己未来的房子里，被样板房迷惑，放松了很多买房应该注意的问题。结果买了房之后发现房子和样板房差距很大。
虽然《商品房销售管理办法》第31条规定，开发商设立样板房时，应当说明实际交付的商品房的质量、设备、装饰是否与样板房一致。未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。但很明显，购房人要承担一定的举证责任，证明样板房的存在以及内部的结构、设备、装修标准。所以，买家对样板房要清醒。所购房屋与板房相同的，应说明实际交付的商品房质量、设备、装修与样板房一致，并在合同中确定样板房的情况。考虑到样板房可能被拆除或结构内容发生变化，建议购房人以照片、视频等证据形式固定样板房。
此外，还要注意整个建筑的结构。顺义法院受理了一起因噪音超标引发的商品房买卖合同纠纷案。原告胡女士要求被告北京房地产开发有限公司免费更换一套与原告所购房屋面积相同、价格相同的房屋，并赔偿原告经济损失12485元。2002年4月，原告装修后入住，不久发现其屋下有震动和噪音。据悉，被告设计并安装了原告房屋下的地下供水系统。随着住户的增多，震动和噪音越来越大，越来越频繁，导致原告无法居住。2003年8月20日，原告委托顺义区环保局环境监测站进行鉴定。该站出具的监测报告显示，原告地下噪音超标，原告随后起诉。
5.在你订阅这本书之前想一想。
在目前的商品房交易过程中，很多开发商在与购房者签订正式的商品房买卖合同之前，都要求购房者签署认购书并支付认购款。这里明确，签订认购书不是房屋预售或销售的必经程序。建议购房者不要轻易签认购书。如果有的购房者真的看中了某个项目的房子，又担心错过，一定要签认购书，那么要注意以下几个问题:
首先，根据2003年6月1日生效的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房认购、订购、预订的约定，具有《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容(包括当事人的姓名、地址；商品房基本情况；商品房价格和总价的确定方法、付款方式和付款时间；交付条件及日期等条款)，且出卖人已按约定接受了购房款，则该约定应视为商品房买卖合同。
其次，无论认购书是否不具备成为购房合同的条件，其效力都应根据开发商是否取得商品房预售许可证明及其本身的内容来认定。
再次，购房者要在认购书上明确交款是“首付”还是“首付”，两者的法律后果是不同的。
6、合同条款。
在签订商品房买卖合同时，由于买卖双方信息在专业知识上不对称，有时买受人并非出于本意或者不知道如何把握合同，以至于最终在合同履行中处于被动地位。
购房人在签订商品房买卖合同前，应当仔细阅读和理解合同条款和专业用词，必要时向房地产律师和房地产开发主管部门咨询。
合同的主要条款如下:
(1)房屋面积的规定。
商品房价款按建筑面积计算，建筑面积由套内建筑面积和分摊的套内建筑面积组成。合同应当约定套内建筑面积和分摊建筑面积，并约定套内建筑面积误差和套内建筑面积误差的处理方法。
目前房屋交付时，建筑面积往往增加，不超过3%，但套内建筑面积减少，公摊面积增加。为了避免这种对购房者不利的情况，需要在合同中约定套内建筑面积不能减少多少，公摊面积不能增加多少，比如2%，超过这个范围怎么办，是否退房；退房包含哪些费用，不退房如何承担违约责任。
另一种是按照套内建筑面积计算房价。如果套内建筑面积与合同不符，一般会按照最高法院司法解释确立的一般原则处理，即是否超过3%。
(2)相同价格、费用和支付金额的条款和条件。
价格条款要明确，用详细的项目约束开发商不要随意加价，不要包含其他不合理的费用。在付款方式条款中，付款方式要明确、详细，如定金支付的时间和金额，分期付款的步骤、时间和金额等。
可以注明买方在合同生效后几天内向金融机构申请贷款。如果失败，买方可以取消合同并全额取回定金。建议买方，无论是否需要借款，都要争取加入这一条款，以达到给自己留一个冷静期的效果。
(三)房屋质量条款。
购房者在签合同时一定要把质量要求写详细。如:卧室、厨房、卫生间的装修标准和档次；建筑材料清单和等级；室内设备清单；水、电、气、管道通畅；门、窗和家具的缺陷；应涉及建筑抗震等级等质量要求。合同还可以约定房屋的保质期和附属设备的保管期限。
在双方的合同中，写明是“大理石地板、花岗岩外墙、进口卫浴厨具”，但业主实际入住时发现，大理石地板材料是人造大理石，而进口卫浴厨具其实是国货，只是贴上了国外商标。案件审理时，开发商使用人造大理石并不违约，因为签订合同时并未写明必须使用天然大理石。进口的洁具是合资工厂生产的，确实是国外品牌，也符合协议。当然，这些产品的使用，使得成本和装修档次与业主的想象有天壤之别。在未明确约定装修条款且双方对解释条款有不同意见的情况下，以不利于合同提供方即开发商的格式条款解释为准，依据《合同法》相关规定。
部分购房者认为，该商品房竣工后已通过政府主管部门组织的竣工验收，验收合格后才允许交付使用，因此该商品房不应存在质量问题。而且有《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，已经规定了商品房质量的细节，不需要在合同中约定商品房质量。但事实并非如此。
商品房竣工验收采取抽查的方式进行，因此不能保证每套商品房的质量合格，竣工验收的质量标准与购房者期望的质量要求可能存在差距。至于《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》中关于房屋质量的规定，两者都是开发商拟定的，重在保护开发商的利益，所以有必要在购房合同中对房屋质量进行约定。
必要时，应就墙壁、地板和天花板的平整度、天花板、厨房和浴室的防水以及表面裂缝达成一致。
(4)售后物业管理的规定。
这是购房者在签订合同时容易忽略的内容，要注意防止物业管理公司更改物业费。
2006年6月1日起施行的《商品房销售管理办法》第十三条规定:“商品房销售时，房地产开发企业选聘物业管理企业的，买受人在订立商品房买卖合同时，应当与房地产开发企业选聘的物业管理企业订立物业管理协议。”
但在实际签约中，很多房地产公司在订立商品房买卖合同时，并不同意与买受人签订相关物业管理协议。对此，买方应努力阻止物业公司在交房时更改物业费。
(五)履行合同的期限和方式的规定。
应当载明房屋交付日期、交付房价款的日期、金额和方式。比如是一次性付清房款还是分期付款。
(六)关于产权登记的规定。
双方应在指定日期共同办理或委托代理人办理。办理产权过户手续时，卖方应向买方出具申请产权过户的书面报告和已缴纳的税单。
根据《商品房销售管理办法》，办理产权证的约定期限应为60日。但实际签订合同时，卖方往往会延长这个期限，一般是90天，180天等等。买受人应争取在合同中约定出卖人为买受人办理产权证的期限为60天，不宜过长。如果这个期限过长，比如超过365天，说明这个项目的土地或房屋很可能有抵押担保，短时间内无法解除抵押，对买方使用公积金贷款和尽快取得房产证影响很大。
(七)关于税收负担的规定。房屋买卖中应缴纳的各项税费，应依法单独承担，并明确列入合同。
(八)违约责任的规定。
包括出卖人逾期交房的责任，或不履行或不履行交房的责任；买方逾期付款的责任，违约不买的责任。房地产买卖合同中关于违约责任的条款一般都有“因不可抗力导致逾期交付的，出卖人不承担责任”的表述。根据《民法通则》第一百五十三条规定，“不可抗力”是指地震、火灾、战争等不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。根据这一规定，房地产买卖合同中设定了延期和扩建。但卖方不能将开发商自身的过错，如对市场判断不准、项目设计修改不当等因素归结为不可抗力，也不能将无法预料的季节性影响、上级行为、政府行为等因素归结为不可抗力，从而免除自己的违约责任。所以在签订合同时，要特别注意合同中“不可抗力”是如何定义的。
现在开发商在购房合同中，对逾期交付的违约责任一般是约定每延期一天承担总房价的万分之二或万分之三作为违约金。违约金比例低，相当于银行贷款支付房价的利息，违约金的惩罚性不够。购房者要努力提高比例，在0.5-1之间可以考虑。
(9)关于不可抗力。
签订合同时，注意合同中“不可抗力”是如何定义的。
“不可抗力”是指不能预见、不能避免、不能克服的客观情况(仅限于自然灾害，不包括政府行为或社会异常事件)。任何一方不得对此进行扩大解释，否则，该解释不具有约束力。并应约定通知期限。
卖方有时会提出以下免责条款，买方最好不要同意:非卖方原因导致相关部门延迟出具相关批准文件；施工中遇到异常恶劣天气，重大技术问题不能及时解决。
7、补充协议不打扰。
商品房买卖合同的补充协议一般包括付款方式、房屋平面图、公房公共部位与共用面积说明、装修标准、延期交付特殊原因说明、公共设施和园林绿地权属、物业管理等内容。建议购房者在签订合同时不要局限于格式条款的内容，应与卖方协商重新起草有损自身利益的条款，并补充缺失的条款。
买受人在签订合同时，必须在合同中体现自己与开发商约定的事项。只有这样，以后发生纠纷才有证据可寻，当事人的合法权益才能得到最大限度的维护。买受人应尽可能要求开发商提供电、水、暖等线路及装修的平面图。这既是购房者的一项基本知情权，也是日后解决纠纷的主要依据。
房屋平面图作为合同附件一，是当事人约定的表示，也是日后解决纠纷的依据。由于刘先生在签订合同时没有仔细查看其合同的附件，没有意识到开发商提供的户型图与双方实际约定不符，存在诸多瑕疵。当双方发生争议时，唯一的证据是合同附件中的平面图。因此，希望消费者在与开发商签订商品房买卖合同时，仔细审查图中是否标明了户型的朝向、面积、比例等具体细节。
避免商住混合使用引发的纠纷。随着商品房的交付使用，因商住混合使用而引发的纠纷时有发生。可以在合同中约定，出卖人保证该商品房只作为住宅销售，不作为商品房销售，否则承担违约责任。
同意“五证”复印件的真实性，否则开发商应承担相应责任并选择出卖人出示《建设工程竣工验收备案表》作为房屋交付的条件。交房时出示实测面积。
从市场角度来看，适销对路的产品供不应求，仍处于卖方市场，所以卖方会利用市场优势，在履行合同的过程中不会做出太多让步。至于市场需求不足或者商品房积压，因为这样的问题，卖方宁死不屈。从司法角度看，房地产市场刚刚形成并高速发展。立法者和管理者在观念和实践上不能适应房地产市场快速发展的需要，没有经验和先例可循，导致立法和管理相对于房地产业的快速发展显得滞后。在多种因素的综合作用下，买卖双方短时间内无法抗衡，权利义务趋于真实一致。那么，在这种买方明显处于弱势和不利地位的情况下，如何才能尽力争取到一些本应属于自己，但实际上却被侵犯或忽视的权利呢？
如果买受人聘请律师帮助签订购房合同，在对合同条款进行协商谈判时，买受人应与其律师站在一个立场上，对律师表现出高度信任，这样有助于赢得合同的最大合法权益，尽量减少合同内容不利于买受人甚至对买受人不公平的结果。即使你真的想买这套房子，也要冷静，不要轻易放弃律师为你提出的谈判条件。要知道很多谈判不是一朝一夕就能完成的，要有一个争取对方的过程。
总之，购房者在签订商品房买卖合同时不要着急，尽可能多的咨询专业人士，这样才能签订一份权利义务对等的商品房买卖合同。
坚持先卖方盖章，后买方签字，不要在合同中留空白。建议合同加盖骑缝章和跨页章，并由个人买方签字。
签订商品房买卖合同，应当是双方当事人就合同条款达成一致并以书面形式表示，然后同时签字盖章，合同才能生效。但实际上，一些开发商要求买方签字后才能盖章。开发者这样做有很多原因。比如开发商委托中介卖房，中介无权在合同上盖章，所以协商好的合同必须送到开发商那里盖章。另外，开发商的公章是属于某人的。开发商为了提高自身的效率、便利性或者其他原因，通常会将几份已经被买方提前签好的合同收集起来，然后再集中盖章。
不用担心卖家盖章和买家签字的时间差，但是对于一些有故意欺诈行为的开发商，买家不得不防。比如开发商利用这个时间差修改合同一式四份，在空白处加入对自己有利的东西，不承认事先谈妥的补充协议，但此时买方已经签字，首付大部分已经支付，这样会让买方处于不利地位。
为了防止这种概率小但对买方破坏性极大的细节，建议买方提前划掉合同的空白处，在合同的空白处用汉字表示选中的条款，防止被更改。
最好坚持双方同时盖章签字，这对于开发商来说不是不可以，也是对买方的尊重和合同的严肃性。