广州商业地产分析报告-研究报告-调查报告

天河是广州商业中心的腹地，也是继北京路老商圈之后的新兴商圈。它的商业发展引领了广州的发展潮流。从地铁1号线开通，到天河地铁入口的出现，天河城奠定了其中心地位。短短几年，天河店铺红红火火。毫无疑问，天河的商业物业在广州占据主导地位。

(一)分布特征

天河的商业布局以天河城和贾政广场为中心，周边专业市场为支撑，大型商场和高尚消费为重点，集团商铺和临街商业商铺为辅助的发展模式。其商业分布集中在天河路、天河北路、黄埔大道三个龙脉的两侧，有缓慢向东推进的趋势。

代表高端消费的天河城广场、贾政广场、宏城广场牢牢占据天河路中央龙头的位置；有:美居中心、珠江新城广场、好美家、天马材料城、南星材料城等。集中在珠江新城。集中在石排和丁刚的IT商场有:太平洋电脑城、天河电脑城、南方电脑城等。集中在天河北路的集群商铺主要有:希尔顿阳光花园、都市华庭、曹芳花园、天齐一、帝景苑等。有体育西路的维多利亚广场、广州购书中心、黄埔大道沿线的南国厨卫博览中心、东莞庄的天一广场等等。再加上天河东移步伐缓慢，车陂、东圃板块是景俊花园、东方新世界、天朗名居、华景新城等一大批有实力的楼盘的大量团建商铺。天河商业市场可以说是依托“天河”这个响亮的名字和区域内外以及全国、世界各地充足的消费购买力，实现了四面八方商铺的百花齐放。

(二)供求特征

天河的店铺可以说是无处不在，满街都是享受。从大型商场、团店到街边小摊、内街小摊都有出货，一直处于“亢奋期”。天河店出货量大，消化明显。从维多利亚广场的推出，贾政广场的推出，到现在炙手可热的阳光大都会广场。太平洋电脑城、广州电脑城都很火爆，整个场地出租几乎爆满，一楼二楼顶费30 ~ 40万。天河北路，中信以东的集团商铺非常火爆，好的大型商铺几乎供不应求。天河城广场占据天河轴线位置，商铺租金价格较高，每平方米几千元不等，但仍处于有价无市的火爆行情。而一些条件不太优惠的商场，招商也会有一定的困难。由于科技街的商铺位置不好，质量不高，空铺很多。珠江新城广场也在努力招商；还有很多零散的租赁店，也在寻找新的业务。

天河商铺交易活跃。从1998年到2002年，天河商铺的成交量和成交额基本处于供大于求的局面。然而，在过去的两年里，它已经趋于稳定的供求关系的理性发展。2001，天河商铺批出6.43万㎡，成交量8.5万㎡。2002年批地7.06万平方米，成交8.64万平方米。商店的积压正在合理消化。

天河商铺营业额一直位居广州前列，与番禺、海珠并列全市前三。2003年，天河区商铺成交额为991000㎡，比排名第一的番禺区少约30000㎡，在全市排名第二。远离第四东山区的5.11万m2。并且从1998到2003年，天河商铺的交易量一直占据全市总交易量的较大份额，天河商铺的交易量一直呈上升趋势。从1999到2003年，天河商铺的成交面积一直呈上升趋势，从1999年的67925万平方米到2003年的99044万平方米，成交量增长了近一半。在2004年上半年，由于缺乏新的店铺上市，批准量和营业额都下降。

(3)价格特征

天河的商铺可以说是价值不菲，在天河可以体现出一种明显的山脊效应。以天河城为中心，向四周逐渐减少。天河城广场泊位月租在1，000元/m2以上，贾政广场首层租金750元/m2；维多利广场首层约500-800元/㎡，天河北大型集团商铺首层月租最高400-500元/㎡；五山路数码科贸城一楼200~250元/㎡；华景和景俊地区的住宅商铺出租价格在100~200元/㎡左右。阶梯式递减的模式，让天河商铺的价格有迹可循。

虽然天河是高端商圈的代名词，但其商铺的成交均价并不是广州最高的，前三名已经让给了广州第三区:东山、越秀、荔湾。主要原因是天河区域跨度远大于前三，价格不平衡导致成交均价偏低。中心区的临街商铺月租可高达500~600元/㎡，而一些位置不好、位置偏僻的商铺月租只有几十元/㎡。这种不平衡大大拉低了天河商铺的成交均价。

纵观近几年天河商铺的均价，天河商铺的价格走势从1998到2003年相对稳定，偶有起伏，基本保持上升趋势。2003年，与全市商铺均价大幅下跌形成鲜明对比的是，天河商铺均价止跌回升。虽然速度很慢，但它的价格明显高于城市的平均水平。几个重量级商业城市的推出，加上“天河大商圈”概念的出现，带动了2003年天河商铺价格的上涨。这种与全市商铺均价差距的拉大，也在很大程度上凸显了天河在广州商圈的领先地位，并且日益明显。2004年上半年天河区商铺成交均价仅为15628元/平方米，比2003年的12250元/平方米下降了27.58%。

(4)操作特性

天河的店铺经营主要是以一种高档消费为中心，周边专业市场为辅助的配套经营模式。以天河城、贾政广场等综合高端购物城为重点，周边专业市场有:珠江新城家居装饰材料专业市场；石牌丁刚的IT、数码、科技专业市场；黄埔大道建材街专业市场；有天河北集团大厦市场、体育西路图书市场、沙河服装、东圃板块社区商铺等。，从而建成了整个天河店市场。

天河商铺的经营呈现多层互补的商业运营模式，形成以大型知名商家为主导，周边大量商家为补充的商业集团，弥补商业中心的不足。除了这些群体，还有一系列的专业市场圈，弥补了商业中心和分商业中心在经营品类和经营方式上的不足。这种发展趋势和商业现象是一个成熟商业城市的发展模式，使得天河大商业格局应运而生。让天河全面起步，成为一个相对完善的商圈，形成集百货、精品、时尚、科技、超市、特色活动、美食、娱乐于一体的综合性、立体化商业城。

天河的商业经营不仅以大卖场和高档为特色，而且以“数字天河”科技路和“特色天河”特色专卖路为特色。天河科技园和天河软件园将继续发挥广州知识产权和高科技产品集散地的作用。这是一个产业群互补合理的高新技术产业和软件产业基地，保证了天河在广州高新技术产业发展中的领先地位。专卖店也遍布天河的每一个角落——西粟、春之花、袁遗工作室、花姿、泰伦、衣鱼、大明星发廊...这里可以看到各种新奇的外国物品，从精致的小花瓶和蘑菇油到古董玉佩和假发。

(5)天河北组团大厦商铺

天河北不仅是广州住宅市场的“晴雨表”，其多层商铺的新奇感也让广州的多层市场充满期待。天河北群楼商铺火爆的主要原因有以下几点。一是写字楼及周边大型高尚住宅区，在天河北构建了中高收入消费群体。二是占据广州新中轴线的中心位置，地理位置优越，市政规划合理。第三，周边交通、设施完善，东站、地铁并存，从大型商场、写字楼到娱乐休闲中心，设施齐全，高档。

天河北路主题式团建管理是天河零售市场的管理特色。开发商根据自身物业的地理位置和区域内商铺的经营特点，在天河北路形成了以建筑群为主题的“商场一条街”。希尔顿阳光花园的团建管理主题是家用电器和电器行业；万家入驻华标广场综合体，主题为一家超市运营；帝景苑集团大厦以餐厅为经营主题，租户为“金钻潮庭”；进驻金田花园的百佳超市集团化运营；还有以“图书购物中心”为商业主题的天宇花园集团大厦。这组楼的商铺都有一定的规模，每组楼都是针对不同的方向，客户分类非常明确，避免相互竞争，走错位经营的道路。加上天河北路的商业氛围和繁荣的市场，它们是该地区的热点项目。