为什么工业园区一定要走“产业+基金”的道路
在中国，住宅地产和商业地产触及“天花板”，呈下降趋势；国家及时喊出“服务实体经济”的口号，让一直默默无闻、默默耕耘的工业园区一下子被推到了舆论的风口浪尖，成为撬动内需、促进国内经济发展的有力杠杆。一时间，住宅地产商、互联网巨头、基金大鳄等纷纷涌入这一大浪潮，或开发、或投资、或运营服务，一度让一些在产业园领域低调十几年的老牌企业成为业界膜拜、争相学习模仿的时代样本。
但是时代不同了，榜样的力量正在经受考验。随着国家产业结构的不断转型升级，产业链上下游企业对园区的要求不再仅仅停留在“基地+资金”的层面，不再仅仅满足于提供办公设施的物理空间，提供人力培训、法律咨询、商标申报等基础服务，以及成长各阶段所需的出租股份、股权投资、PE退出等投融资支持；还要求园区要形成产业集群效应，园区要依托龙头企业的联动效应，让产业链上的各个环节像紧密啮合的齿轮一样滚动循环，形成闭环生态链，让入园企业在可持续发展的沃土上成长。因此，过去仅依靠一级土地开发、二级园区物业租售等商业模式赚取经济利润的工业园区运营商，发展空间会越来越窄。
工业园区的开发运营离不开“重资产”，没有物理空间的承载，园区的后期运营服务就成了一句空话。但是，一旦“强调资产”，“资金”来源的话题就难免被回避。相对于住宅地产、互联网巨头们丰厚的资本净值，产业园商家似乎更缺钱。毕竟，依靠写字楼和厂房的租售和微薄的经营服务收入，工业园区商户很难像住宅地产商那样，轻易在土地和建设上花上亿元，然后长期持有物业，慢慢等待物业升值和租金上涨带来的“溢出价值”。
工业园区运营者原有的“资产导向”模式面临资金周转压力，需要通过快速出售物业的收入进行下一个项目的投资或异地扩张。其中，两种模式最为常见。一种是快速建厂房，通过强大的招商团队快速销售，快速实现品牌扩张。毕竟没有足够的市场份额，所以没有行业地位，进而失去行业话语权；另一种是以住宅配套建设开发所获得的资金，为产业园的运营源源不断地供血。或许是因为“资产导向型”资金的束缚，很多工业园区运营商的模式饱受诟病，始终无法摆脱“房地产开发”牟利的嫌疑。
然而，随着产业园区领域的竞争日益加剧，“前端”的园区建设速度和规模无法与财大气粗的住宅房地产开发企业相抗衡，因此产业园区运营商只能在“后端”的运营服务中深化创新，衍生价值。毕竟相对于住宅开发企业的外行，产业园运营者对“产业”属性的理解和掌控还是很深刻的。
尤其是我们刚才提到的，“产业+基金”是目前产业园运营的主要方向和趋势。产业是核心和基础，需要进行合理的产业规划，才能在产业层面满足市场或行业的需求。这些产业园通过十几年的精耕细作，在熟悉的产业领域的成长机制、发展特点、差异化组织等方面积累了足够的经验，因此能够快速响应区域市场，哪些区域适合哪些产业，或者哪些产业的哪些环节具有增值潜力，避免了后期“孵化”过程中产生的投融资风险，使一个产业园项目呈现良性发展状态。而且后期的产业孵化运营和产业投融资带来的丰厚经济效益也成为了产业园商家的品牌拓展之路。
至此，很多人可能会问，产业园的“孵化企业”和“孵化产业”有什么本质区别？因为在我们固有的思维中，孵化产业链的终端还是在孵化企业。为什么非要说是孵化行业，还要戴这么大的帽子？比如，以往工业园区作为孵化器的功能，重点在于如何通过各种服务媒介，让一个入园的小企业飙升至上市企业的终极目标，进而分享企业成长过程中的资本增值。而“孵化产业”是指，比如我们看重一个入园的文化创意企业的原创“IP”，以这个IP为源头衍生出一系列内容，如电影、戏剧、培训、游戏等衍生品。这些衍生品都是增值点，衍生品的市场力量越强，产业* * *，使得园区的产业集聚效应凸显。
说完了行业，再来说说基金。为了进一步凸显“孵化器”的功能，很多工业园区的运营者已经悄然转变为“投资者”的角色，从最初的出租股份、股权投资到PE退出等。投资行为演变为当今前瞻性市场需求和科研开发技术的前沿，精准聚焦地方经济转型升级，培育特色优势产业。再者，可以通过分享产业各环节的红利来获得资本增值，即从产业园区单个企业的“金融支持”到产业园区整个产业的“金融孵化”的升级转型，让金融不再是工具，而是推动整个产业园区可持续发展的重要抓手。
这种园区运营形式含金量很高，不仅要求产业园区运营者对聚集产业的可持续经济效应有足够的把握和理论依据，通俗点说就是专业性；还需要在投融资机制和结构设计上进行严谨的思考和科学的论证，使金融手段的运作贯穿从园区规划、开发、建设、运营到资产证券化的全产业链各个环节，实现园区发展的资金闭环和可持续发展。
综上所述，也就是说，产业园运营者要转变发展思路，从“资产导向”向“资产导向”的经营模式转变，同时关注产业和金融，分享产业发展和财产回报带来的长期资本增值。