揭秘:投资者最喜欢的B&B是什么？
从投资的角度来说，我们需要明白我们投资的是什么。
去年我们花了很长时间看了云南、贵州、浙江、广西、江西大部分可以开民宿的地方。同时我们也在很多人的产品中体验和生活过。你会发现有一个特点:目前大部分民宿其实都是换了一种方式的低价精品酒店或宾馆，大部分在设计和居住体验上没有任何具有独特个性和独立识别符号的东西。
一个好的住宿产品的装修标准，可能会在酒店形成一个标准。相比同样的设计标准，大家更在意的是非标准化的独特体验，给所谓的需求带来不同的满足。
三个方面告诉你:民宿投资人投什么？
第一个方面:避免像投资精品酒店一样投资B&B酒店。
从根本上来说，民宿大多是业主自己拥有的物业或空间，是按照自己的生活方式来创造招待客人的空间。运营是其中之一，但可能不是最重要的部分。
目前国内很多民宿更像是变相的酒店开发和房地产开发。除了租地，还有买地做民宿的。从整个酒店的建设来说，重资产也是按照精品酒店的配置来投入的。所以对于前期的资金密集型投资阶段，后期通过普通通融的方式收回成本是很难理解的。
很多项目很好，但是投资额太高，后期投资回收期太长。连淡季和酒店的接待能力都要考虑，所以核算的时候最终会出现一个尴尬的问题，也就是说这种方法在财务上是不可行的。
第二个方面:如何从投资的角度看待一家民宿，应该投入哪些资金？
B&B不局限于乡村或者城市的郊区，也可以开在城市的中间，既可以是城市B&B，也可以是乡村B&B，但它要代表的是不同主人的生活方式所引导的产品理念和你的住宿体验。
从投资的角度，我们更关心这些产品能给需求带来怎样的体验，这种需求在体验上会引发怎样的裂变模式。
“房价+非房价”收入的组合
众所周知，有投资人投过“喜欢家乡”，就像“家乡”在不同地方的含义不一样，这也是我们非常重视独特的产品个性和民众的价值观的原因。
我们希望有一个非常独特的住宿体验，在整个以住宿为体验的过程中，能够有一个非常好的场景空间。这个场景空间将基于未来的住宿体验，连接各种与假期、礼品、活动等相关的事物。所以，从投资的角度来看，这样的题材，不仅仅是基于房费的回收，更是产品形态空间和场景空间形成的“房费+非房费”收入的组合。
不同的产品要结合地域文化，但民宿和人的生活一样，更多的是由人的主人的价值观给体验者带来的不同需求来支撑的。是否符合当地的地域文化并不是很重要。更重要的是主人应该以什么样的态度呈现给他的客人。
房费收入本身是有上限的。
从整个收益管理的特点来看，民宿有明显的季节性差异，也有周期的差异，即淡季和旺季、周末和非周末的差异。从收益管理的角度来看，B&B酒店现金流的贡献是基于酒店管理方法中收益管理方法中与评价效率和收益密切相关的节奏收益实现法。
相对于所有投资者，这部分是有天花板的，因为房间数量是固定的，在周期性的淡季影响下，相应的房间需求也是有限的，所以房费收入本身是有天花板的。
在这个基础上，我们希望通过非房费收入，把整个事情做在民宿体验的基础上，房费提供的服务也可以在产品上提升我们的住宿体验。
改善住宿体验和个性化产品
有的民宿提供早餐和SPA，还有他的随行礼物，大大丰富了客人在民宿的独特体验。同时也是对房费之外风险的平滑和补充，在此基础上增加更多的可能性。这样的题材是B&B投资的较好样本。所以在平时的好题材中，房费+非房费是一种比较丰富全面的现金收入状态。
在现金流的成本和费用方面，要用非标准的东西来换钱，但也要用标准化的东西来控制成本和费用。在标准化部分，希望提高效率，通过有效的标准化进行成本控制和费用控制，从而在收益公式中产生利润。
从投资的角度来说，对于所有标准化的东西，我们更看重同一家民宿在不同区域的可复制性。团队的运营效率，包括一些相关的能量、能耗甚至亚麻、PA等效率是否可以在资源有限的前提下复制和规模化。
第三个方面:关于投资和民宿选址。
很多人认为选址很重要，从投资的角度来说确实如此，因为可以很大程度上规避风险。但这不就意味着最好的地段，最好的资源的酒店就一定会成功吗？我觉得这个事情不是绝对的。
所以从投资的角度来说，相比于酒店的位置，我们会更看重产品本身在需求的物理层面上实现的可能性。
当我们看B&B的“市场巷”时，市场巷的位置在交通可达性方面可能超出了许多所谓的B&B郊区的概念，有些人会觉得这个位置有点问题。但自身产品的独特性会消除用地产思维看产品的思维。比如Yaya很喜欢“市场巷”这个产品，她认为开车五个小时去那个地方体验生活并不是什么障碍。
本质上，B&B不同于我们所说的地理因素对酒店和房地产开发选址的影响。将是一个重要的问题，但不是绝对的问题。《浮云牧场》是一个大家都觉得不合逻辑的好产品，所以B&B的核心就是产品。
从投资的角度来说，这个B&B产品好不好，首先取决于B&B的主人是否喜欢这个地方。如果他喜欢这个地方，把他的喜好变成一种生活方式和产品，那么这个东西自然会有喜欢和认同他的人去体验和生活。
投资者在投资前期要特别注意的三个问题！
我们城市的酒店完全不同于标准的房地产开发。除了这三个问题，还有很多会引起我们的注意。这些问题在投资民宿，尤其是前期做调研的时候，会特别注意和了解。
第一个是关于B&B在整个土地产权和租赁过程中的程序是否有足够的抗风险能力和满足法律保护的要求。
现在大部分人的民宿土地都是通过租赁获得，多为农民的土地，未来很可能存在很大的不确定性，土地纠纷导致未来管理出现问题。有一个稳定安全的租赁环境和合法的用地协议是非常重要的。
第二，我们会非常重视团队。首先，人很重要，但围绕人支撑和运营团队也很重要。我们投资的东西不会是孤儿，一定是规模化、可复制的，所以在强调标准化的东西提高效率、控制成本的同时，也非常重视团队在过程中的稳定性，以及团队对B&B产品的体验和理解，这其实就是服务。
比如主人对客人的微笑就是一个很重要的问题。第一是能不能笑，第二是有没有亲和力。这是最基本的服务可视化。主人的微笑很重要，与微笑相匹配的民宿体系也是需求不可或缺的。
第三个是B&B合伙，我们非常重视合伙人团队的所有权结构和所谓的公司治理结构。从资本介入的角度，我们希望在这个过程中，股权结构和公司治理相对简单，有利于未来的规模甚至未来的退出。
所以对于大量的股东来说，股权结构是非常复杂的，甚至通过众筹在初期会有很多股东，这对于投资人来说是一个障碍，就是未来从资本化的角度考虑产品和大规模复制过程中的公司治理结构和股东结构。