2008年房地产估价师考试:估价理论与方法

1.选择题(***35题，每题1分，每题只有一个备选答案最符合题意，请在答题卡上涂黑其对应数字)。

1.评估不动产征收造成的停产停业损失属于()业务。

A.传统价值评估

B.值分布

C.相关经济损失评估

D.价值减值评估

2、下列房地产估价原则中适用于房地产抵押估价，但不适用于城市房屋拆迁估价的是()。

A.使用原则

B.合法性原则

C.替代原则

D.预防原则

3.假设开发法用于评估一个待开发房地产的价值，适用的估价前提是“强制转让前提”。本次鉴定是由于()的需要。

A.固定价格的房地产股票

B.法院授权拍卖

C.不动产税

D.房地产征收补偿

4.某出租办公楼的总财产价值为2000万元，出租* * * *的利润值为16万元，故出租* * *的利润值为()万元。

A.-40

B.400

C.1800

D.3600

5.某区域基础设施开发正常使用费用分摊到每平方米土地上，即道路20元，燃气18元，供水14元，排水16元，供暖12元，供电25元，通讯8元，场地平整15元，则该区域为“五通一平”。

答:98

乙102

C.108

D.116

6.某居民于2008年6月购买了一套建筑面积为100㎡的房屋，单价为5000元/㎡。如果2008年当地类似房屋的名义价格每月上涨0.5%，年通货膨胀率为5%，这套房子在2008年2月的自然升值为人民币()。

A.4296.96

5560.86

C.5839.91

D.30838.91

7.不动产不仅不同于机器设备等动产，也不同于商标等无形资产。它是()的组合。

A.实体、权益、位置

B.实物、权益、位置

C.实物、权利和地点

D.实体、权益、位置

8.一套高级住宅在年后竣工入住时，同类现房价格为5000元/㎡，年末出租总收益为500元/㎡，管理费等其他费用为100元/㎡。预计折现率为10%，风险补偿为现有房价的3%。这家拍卖行目前的价格是()元/㎡。

A.4395

B.4486

C.4636

公元4850年

9.如果一个没有法定优先受偿权的房地产价值为600万元，法定优先受偿款为50万元，贷款比例为70%，则该房地产抵押贷款金额为()10000元。

A.370

B.385

C.420

公元550年

10，一套总价60万元的住房，实际交易中的付款方式可能有以下几种情况:

(1)交易当日需一次性支付；

(2)成交日一次性付清的，给予9.5折优惠；

(3)首付20万元，其余以按揭贷款方式支付，贷款期限15年，贷款按月等额分期偿还；

(4)约定自成交日起一年内一次性付清；

(5)自成交日起分期付款，首期付款20万元，余款一年内分两期付清，每年付款20万元。

在上面的例子中，有一个名义价格()。

A.案例(1)和(3)

B.案例(3)、(4)和(5)

C.案件(23，(4)

D.案例(2)、(4)和(5)

11.总的来说，虽然总人口不变，但随着家庭人口的小型化，房价的总趋势是()。

A.上升的

B.秋天

C.保持相对稳定

D.先涨后跌

B.b

C.c

国防部长。

13、住宅平面设计中的功能分区对房地产价值的影响属于房地产价值影响因素()。

A.位置因素

B.社会因素

C.物理因素

D.公平因素

14、房地产的计划用途对房地产价值的影响在房地产价值的影响因素中属于()。

A.对配套设施建设的限制

B.房地产用途管制

C.对不动产权利的设立和行使的限制

D.不动产相邻关系的限制

15.使用的经济原则，包括用途、规模、强度和等级，有助于确定估价对象的用途是()。

A.收益递增递减原则

B.平衡原理

C.代入原理

D.适合原则

16.保险公司委托评估机构对火灾全毁房屋价值进行评估，为保险理赔提供参考价值。估价时点为现在，估价对象和房地产市场状况分别为()。

A.估价对象是过去，房地产市场是过去。

B.估价对象是现在，房地产市场是现在。

C.估价对象是过去，房地产市场是现在。

D.估价对象处于现状，房地产市场处于过去。

17.用收益法评估房地产抵押价值时，当预计未来收益可能高也可能低时，一般应采用()的预计收益。

A.高等级的；级别较高的；较重要的

B.低的

C.

D.中心

18.为评估某房产2008年6月65438+10月1的市场价格，选取可比实例资料如下:交易日期为2008年4月1，合同约定买受人向出卖人支付3 500元/㎡，交易中涉及的所有税费均由买受人支付。规定该地区房产交易买卖双方各自要缴纳的税费都是正常的。从2008年2月1至2008年10月1，该类房产平均价格每月较上月上涨0.3%，故本次可比实例修正调整价格为()元/㎡。

A.3673.20

3673.68

C.3790.43

D.3790.93

两个相邻的地块19，A和B，市值分别为60万元和40万元。如果两块地合并，总价值20万元。如果A地块的使用者有意购买B地块，对双方来说最公平合理的正常价格应为()万元。

A.40

b48

C.50

草60

20.对于一个交易示例，房地产的使用面积为3，000平方英尺，总交易价格为0，000美元。分四期支付(假设以交易日为基准，美元年利率为7%)，首付35万美元，半年后35万美元，一年后30万美元，余额一年半后支付。假设当时的市场汇率为美元兑人民币7.7元，建筑面积与套内面积的关系为1:0.65，则交易实例以建筑面积计算的实际价格约为()元/㎡。(1平方英尺=0.0929 ㎡)

A.17484

乙19020

C.19754

D.20539

21.一块耕地原征地费540元/㎡，土地开发年限2年。第一年和第二年土地开发费分别为90元/㎡和60元/㎡，贷款年利率为8%。采用成本法计算耕地价值时，投资利息为()元/㎡。

A.55.20

103.22

C.109.63

D.114.82

22.一栋8年前竣工交付的楼房，建筑面积1.20㎡，单位建筑面积重置价格600元/㎡，年折旧额1.440元。用直线法计算的该建筑成新率为()。

16%

42%

58%

D.84%

23.10年前建造的小型办公楼，建筑面积1500m2，层高4.1m。土地剩余使用年限为30年，不可续期。目前市场上同功能的这类写字楼正常高度为3.6米，建筑改造价格为2000元/㎡。假设层高不增加0.1m，建筑成本每平方米增加10元。由于层高较高，办公楼每年多耗费25000元能源。如果按重建价格估算建筑物价值，应扣除的功能折旧为()万元。(建筑收益率为10%)

A.11.80

16.07

C.23.57

D.31.07

24.某房产土地通过有偿出让方式取得，土地使用年限50年，已使用10年，不能续期(土地使用权到期，其他建筑物及地上其他附着物所有权由国家无偿取得)，建筑物剩余经济寿命55年。预计该房产在正常情况下每年可获得8万元的净收入，收益率为8%，则该房产的收益价格为()万元。

A.95.40

97.87

C.98.55

99.33

25.房子的照明受到影响。冲击前年租金3万，冲击后年租金2.5万。房子预计残值寿命30年，回报率8%。因雷击造成的房屋价值损失为()万元。

答:0.50

B.5.63

C.6.25

D.28.14

26、某临街店铺，投资者预期自有资金资本化率为10%，银行可提供60%，5%年利率8%，等额每月还款，则综合资本化率为()。

8.8%

B.10%

C.18%

18.6%

27.商场正常月租40元/㎡可出租面积方面，出租率85%，运营费用占有效总收入35%，回报率2%。商场建筑面积40000㎡，可出租率95%，经营期限38年。这个购物中心的收入值是()万元。

A.690.40

8284.79

8720.83

D.9746.81

A.5362

B.5374

C.5532

D.5702

160.8

C.170.8

D.180.8

31，下列计价公式中，错误的是()。

A.地价=房价-建筑价格

B.房地产价格=有债权债务的房地产价格+债权债务。

C.建筑物折旧=建筑物的购建价格-建筑物的市场价值

D.房地产价格=包含非房地产成分的房地产价格-非房地产成分的价格。

32.某工业用地土地面积10 000㎡，规划容积率1.0，楼面地价500元/㎡。规划调整后，用途改为住宅，容积率提高到2.0，楼面价为1.500元/㎡，因此规划调整所需的土地出让金为()万元。

500美元

1000

C.2250

D.3000

33、下列基本估价事项，只能由委托人决定()。

A.评价双重性

B.评估目的

C.评估时间

D.价值类型

34.一位评估人员于2008年9月27日向评估人员提交了一份评估报告。本报告日期为:评估作业日期为2008年9月20日至26日，评估日期为2008年9月23日，评估对象实地查看日期为2008年9月22日至23日，评估报告使用年限为自2008年9月26日起半年。基于此，本报告的出具日期为()。

A.2008年9月20日

B.2008年9月23日

C.2008年9月26日c

D.2008年9月27日d

35.假设估价时点的房地产市场是一个公开、平等、自愿的交易市场，要求估价对象在短时间内达成交易，则估价值应为()。

A.谨慎的价值

B.市场价值

C.快速实现价值

D.投资价值

二、选择题(***15题，每题2分。每个问题的两个或两个以上的备选答案符合问题的含义。请涂黑答题卡上相应的数字。如果选择全部正确，得2分；错选或多选，不得分；选少选对，每个选项得0.5分)

1.下列关于房地产估价师应遵守的职业道德的说法中，正确的是()。

A.诚实公正地实践。

B.为了提高专业水平，可以接受超出自己专业能力的鉴定项目。

c .未经委托人书面许可，不得擅自披露委托人的文件。

D.政府制定的收费标准要执行，只能适当收取额外费用。

e .不得在未经本人作为评估人评估的评估报告上签字或盖章。

2.一家餐厅的资产可以分为土地、建筑物、装修、动产和特许经营。当餐厅不适宜在现位置继续经营而被转让时，为确定转让价格提供参考的估价对象范围一般包括()。

A.陆地

B.建筑物

C.装饰

D.动产

E.特许经营权

3、下列属于成本租金构成的内容有()。

A.折旧费用

B.维修费用

C.管理费

D.保险费

E.财产税

4、下列值类型中，属于基本值类型的有()。

A.抵押价值

B.市场价值

C.应税价值

D.投资价值

E.使用价值

5.影响房地产价值的权益因素包括()。

A.对不动产权利的设立和行使的限制

B.房地产区位的局限性

C.房地产用途管制

D.对房地产通风和采光的限制

E.不动产相邻关系的限制

6.城市房屋拆迁补偿采取产权调换方式并将房屋改为拍卖房屋的，在结清房屋产权差价时，()。

a、评估时点应与被拆迁房屋房地产市场价格评估时点一致。

B.拍卖行产权调换的差价=被调换拍卖行的未来市场价值-被拆迁房屋的当前市场价值。

C.期房产权调换差价=调换期房的当前市场价值-被拆迁房屋的未来市场价值。

位置、用途、面积、建筑结构等。拍卖房屋的，以拆迁人与被拆迁人在拆迁安置补偿协议中约定的为准。

E.原地产权调换时，差价不得大于被拆迁房屋市场价的20%。

7.下列材料中，应附在评估报告中的有()。

A.评估委托书

B.评估委托合同

C.估价对象的权属证明

D.评估报告内部审核表

E.评估师注册证书复印件

8、下列不动产情况属于区位情况的有()。

A.位置

B.房地产规模

C.环境景观

D.外部基础设施的完整性

E.方向和地板

9.根据建筑物的购建价中建筑安装工程费用的计算方法，建筑物的购建价的计算方法是()。

A.单位比较法

B.市场抽取法

C.分解法

D.数量测量方法

E.指数调整法

10.写字楼租金每天每平米3元，电费和物业管理费由承租方承担，水村、取暖费、房产税由出租方承担。用租金减去营业费用的方法计算办公楼的净收入，要减去的营业费用包括()。

A.电费账单

B.物业管理费

C.水费

D.取暖费用

E.不动产税

11，假设开发法中计算在建工程价值的扣除项目是()。

A.土地收购成本

B.继续建设的管理费用

C.继续建设投资利息

D.房地产销售完成后的延续费用。

E.取得在建工程税费

12、长期趋势法的作用主要包括()。

收入法中预测未来租金、空置率等的一种方法。

b在市场法中用于调整可比实例的交易价格。

C.用于通过成本法计算重置价格。

比较两种或两种以上房地产价格的发展趋势和潜力。

E.用于填补部分楼盘历史价格信息的缺失。

13、城市基准地价的内涵包括其对应的()。

A.容积率

B.土地使用税

C.土地开发程度

D.土地使用期限

E.征地补偿

14，三层楼，每层建筑面积相同，房产总价值200万元，其中一层价值是二层的2倍，三层价值是二层的0.7倍。如果建筑物总价值为20万元，下列关于土地份额分配的说法正确的是()。

a二层所占土地份额按建筑面积计算为33.33%。

b第二层所占土地份额按该房屋价值计算为17.57%。

C.第二层所占的土地份额按房屋价值计算为27.03%。

d二层所占土地份额按土地价值计算为17.57%。

E.二层所占土地份额按土地价值计算为27.03%。

15.房地产估价程序的作用包括()。

A.规范估价行为

B.节省评估工作

C.保证评估质量

D.提高评估效率

E.规避估价监管

三。是非题(***15题，每题1分。请根据判断结果涂黑答题卡上相应的符号，正确的打“√”，错误的打“×”。你不回答，就不得分。错一次扣1，此题总分最多扣零分。)

1.在任何时候，评估委托人既是评估报告的使用者，又是评估利害关系人。()

2.任何评估项目都有评估目的。()

3.市场法的评估结果普遍高于收益法，说明房地产价格存在一定的泡沫。()

4.房地产的使用价值一般小于房地产的市场价值。()

5.房地产估价应采用谨慎价值标准。()

6.总的来说，与住宅相比，楼层比朝向对价格的影响更大。()

7.在卖方市场，增加卖方缴纳的税收一般会导致房地产价格上涨。()

8.两年前，某房产采取抵押贷款的方式，贷款期限5年，贷款比例60%，年利率8%。贷款的本金和利息以等额本金的形式按月偿还。目前该房产价值500万元无法定优先受偿权，该房产再抵押价值300万元无其他债权限制。()

9.采用市场法评估城市房屋拆迁时，若选取的可比实例为带装修的房地产，则在建立比较基准时应扣除可比实例中的装修价值。()

10.采用成本法估价时，房地产价格直接取决于成本。随着成本的增加，房地产价格也会相应提高。()

11.某房地产年有效毛收入65438+万元，营业费用25000元，有效毛收入乘数10，则该房地产综合资本化率为7.5%。()

12.在假设开发法评估中，评估结果的可靠性主要取决于能否准确预测开发完成后的房地产价值以及需要支付的成本、费用和税金，与判断房地产的开发利用方式无关。()

13.根据市场调查，已知某类楼盘在2003-2007年间价格逐年上涨，分别为3500元/平方米、3700元/平方米、3950元/平方米、4250元/平方米、4550元/平方米。采用平均开发速度法预测2008年该类房地产的价格。()

14.在划分路线价格段时，将可达性相近且相连地块划分到同一路线价格段。因此，两个交叉点之间的地块必须是相同的路线价格段。()

15.在收集事例时，要考察是否受到非正常或人为因素的影响。受这些因素影响的例子不能用于评估。()

4.计算题(***2题，20分。要求列出公式和计算过程；如果需要根据公式计算，就要写出公式；只有计算结果而没有计算过程的，不得分。计算结果应保留到小数点后两位。请在答题卡上回答)

1.某公司5年前与某写字楼业主签订租赁合同，租用面积1000㎡。

租期20年，第一年租金24万元。之后每年租金在前一年的基础上增加654.38+0，000元，第八年起租金不变。目前市场同类写字楼月租30元/㎡，假设折扣率10%。请计算租赁的当前收益值。(8分)

2.出让的一块耕地面积为10000㎡，适合建公寓或酒店。容积率5，出让年限40年，不可续期。征地后建毛坯房估计要两年。市场上类似建筑的建筑安装费用为1100元/㎡，专业费用为建筑安装费用的6%。

管理费为建筑安装工程费和专业费之和的3%，上述三项费用第一年投入60%，第二年投入40%，各年平均投入；毛坯房建成后销售价格为8000元/平方米。毛坯房装修成精装修公寓需要半年时间，装修、专业费用、管理费用800元/㎡；精装修户型价格10000元/㎡。公寓装修完成后，相关设施设备一次性购买即可作为酒店投入正常运营，购买设施设备费用200元/㎡；预计酒店正常经营的年净收入为565，438+0万元，收益率为65，438+00%。类似房地产开发项目的销售费用和销售税分别为售价的3%和6%。销售费用在毛坯房、精装修公寓或酒店竣工的前半年内平均投入，在于建成销售时全部售完。购地契税为地价的4%，折现率为12%。请根据以上信息比较不同开发方式下的土地价值，判断土地的合理价值。(12分)