深圳万科的竞争对手有哪些，各自的优势是什么？
R&F VS万科谁是中国房地产的真正老大？
如今，内地地产商的资金实力、开发能力甚至治理结构都大大超越了过去。从过去万科的“一枝独秀”到今天的几个竞争对手，这种局面无疑对整个行业水平的提升大有裨益。
5月底，《2006年中国房地产上市公司10强研究报告》发布，万科A(000002。SZ)主营业务收入、利润总额、资产总额、总市值排名第一，综合实力位居国内同类上市公司第一，也以超过8亿元的经济增加值位居国内财富创造能力第一。
与此同时，R&F地产(2777。HK)，在香港上市仅65，438+00个月，以65，438+00亿港元的经济增加值位列联交所内地10大创富公司第二名。同时，R&F已正式在恒生中国企业指数等系列成份股上市，成为首家纳入恒生指数的内地房地产开发商。
有迹象表明，越来越多类似R&F的内地房地产公司开始挑战万科的行业主导地位。
技术指标各有所长。
事实上，在技术指标的竞争中，万科和R&F各有所长。双方年报数据显示，到2005年底，万科总资产超过200亿元，而R&F略逊于6543.8+07亿元。土地储备两边基本持平。截至2005年底，万科实际用地面积约为1209万平方米，其中绝大部分为住宅用地。截至2005年底，R&F土地储备约940万平方米，其中6月5日至今年4月新增约84万平方米，均为市中心黄金地段的商业或住宅用地。
从盈利能力来看，截至去年底，R&F创造了近6543.8+0.3亿元的净利润，营业收入近60亿元。而万科，主营业务收入超100亿元，净利润654.38+0.35亿元。
但万科董事长王石曾声称，万科从来不做毛利率超过25%的项目，因为达到了暴利的标准。所以，虽然万科的主营业务收入是R&F的近一倍，但净利润的差距并不算大，自有渊源。
至此，万科已进入16城市进行房地产开发，在区域覆盖上具有不可动摇的优势。但是，从区域市场份额和利润挖掘来看，它不如具有鲜明港风的R&F。到目前为止，R&F只进了北上广深，却取得了和万科差不多的总利润。
考虑到目前房地产行业的水平，房地产开发商的盈利能力在很大程度上还是由其土地储备决定的。虽然2005年万科新增土地储备近700万平方米，但区域核心城市的地块大多位于城市边缘。然而，R&F房地产集中在城市中心的住宅和商业用地，具有很强的韧性。此外，R&F在住宅用地上获得的价格在Vivanco更有优势。
软指标万科占优。
王石曾在自己的博客上说过一句很感慨的话:“万科创立二十年后，我意识到，作为一个成功的企业家，仅仅为股东提供丰厚的利润，为消费者提供优质的产品，为员工创造良好的就业环境，为政府创造税收是不够的，还要履行广义上的社会责任。2005年，万科开始关注中低收入群体的住房问题；2006年，第一套廉租房将破土动工；万科将设立首个“古村落保护”基金，并将“企业公民”责任纳入万科企业战略规划。”
可以说，万科的品牌价值在当今国内房企中首屈一指:中国房地产行业首个国家驰名商标，四次入选“中国最受尊敬企业”，两次荣获“中国最佳企业公民”称号；在“最具发展潜力的亚洲上市公司”中排名第一...在建设部住房与地产司的指导下，万科主办的“面向城市中低收入者征集住房解决方案”活动也取得了巨大的社会反响。万科的品牌价值对其全国扩张起到了重要的支撑作用。
就品牌价值而言，R&F似乎仍无法超越万科。从企业社会责任感来看，R&F总裁李思廉和王石有着不同的知识分子型“企业公民”形象。他借的更多的是香港老乡的慈善捐款。例如，2005年6月5438+065438+10月，李思廉作为广东省慈善协会推荐的唯一代表，被中华慈善总会授予“中华慈善奖”。十几年来，R&F在文化、教育、卫生、治安、敬老、扶贫等多个领域进行了各种捐赠。，捐款总额已超过8000万元人民币。
公众持股与双老板集权制
不过，R&F和万科最根本的区别还是体现在股权结构上。万科已经成为典型的公众控股公司。自1988开始股改以来，第一大股东持股比例从未超过20%，前十大股东合计持股比例从未超过40%。因此，万科是中国为数不多能与国际接轨的房地产企业，并获得英国IR杂志中国区最佳公司治理奖和最佳年报奖提名奖。
R&F是一家典型的民营控股公司，李思廉和张莉两位经理，各占总股份的36.33%，已发行股份仅占公司总股份的27%左右，经营管理具有集权化的特点。张力掌管北方，专注于区域扩张和土地开发；李思廉负责南方，专注于资本运营和商业地产开发。
在融资方面，万科先后携手德国银行、新加坡政府产业投资公司、中信投资等多家海外机构为其产品的发展筹集资金，渠道之广、方式之创新在业内首屈一指。而且万科和日本大成联手上海住宅开发，引进日本高管，也开创了国内房企的先河。
但R&F去年成功登陆港交所，融资数十亿，突破了现有发展规模下的资金瓶颈，吸引了更多商业银行扩大信贷投放规模。在瑞信第一波士顿和摩根士丹利的共同“教导”下，R&F股价一路飙升，短短10个月翻了三倍，成为港股市值最高的公司之一。股价的上涨，不仅让R&F两位大佬的排名跃升，也反映了他们所能获得的市场支持程度，以及未来发展壮大的空间。这种本质对于房地产等资金密集型行业尤为重要。高盛预测，继万科之后，R&F今年将以24.25亿元的净利润跻身房地产企业之列。
现实是，虽然调控仍在继续，但内地地产商的资金实力、开发能力甚至治理结构都大大超越了过去。从过去万科的“一枝独秀”到今天的几个竞争对手，这种局面无疑对整个行业水平的提升大有裨益。