上半年国内房地产大宗交易884亿，哪个城市火爆？
从上述会议内容来看，四大一线城市各有优势。上海房地产大宗交易量占比超过50%，北京首次超越上海成为外资“新宠”。广州空置率处于6.7%的较低水平，有利于稳定。深圳的爆发力和净吸纳量遥遥领先。
下半年，深圳工业地产、北京通州和上海工业园区将成为房地产大宗交易的投资热点。此外，在疫情影响下，开发商为了加快商业库存的去除，会陆续推出大规模的资产包。
北京超越上海，成为外资“新宠”。
戴德梁行的统计数据显示，今年上半年，中国房地产大宗交易市场规模约为884亿元。北京和上海依然表现抢眼，成交额约700亿元，占成交额的80%。
在内地房地产交易中撑起“半边天”的上海，成交额为455亿元，占比52%。买家的自用需求仍然强劲，海通证券、上海银行和TST法院的秘密都落在后面。
上半年，北京房地产大宗交易达244亿元，同比下降5.45%，市场整体活跃平稳。买家的自用需求也很强烈。上半年录得的14宗交易中，自用买家占4宗，贡献约23%的成交量，超过去年全年的比例。
值得注意的是，北京在吸引外资方面表现出色。上半年吸引外资6543.8+008亿元，首次超过上海6543.8+007亿元，成为外资“新宠”。
这种趋势能持续下去吗？戴德梁行中国资本市场部副董事总经理刘兵认为，2018以来，外国投资者看好北京。2018和2019年，北京房地产大宗交易中外资占比接近30%。
刘冰表示，上海已成为外国投资者最重要的投资目的地，因为早在2009年，北京写字楼市场就经历了高供应、高空置率和低租金，外国投资者对其前景缺乏信心。而当时的上海正好相反，市场空置率在下降，相应催生了上海房地产交易的活跃。但近年来，北京成为中国最稳定的写字楼市场，租金最高，空置率低，租金回报率也比上海高，因此外资纷纷将目光投向北京。
对此，戴德梁行华东资本市场部执行董事张为民也认为，上海核心区甲级写字楼租金回报率低于北京是事实。未来5年将有600多万平方米的甲级写字楼入市，相当于现有存量的50%，对租赁形成压力。此外，许多外国投资者在上海购买了房产，并开始在其他一线城市和强二线城市寻求投资项目。
但无论是资产变现还是流动性，张为民都认为上海比北京好，因为上海被认为是中国最透明、最成熟的大宗产权交易市场，往往是外资进入中国的第一站。此外，其高流动性和开放政策也吸引了内地资金或自用客户的需求，如海通证券收购绿地黄埔滨江写字楼、Skyqi收购大虹桥R&F物业等。
广州空置率低，深圳净吸纳量领先。
与占总成交量80%的北京、上海相比，广州、深圳仅占房地产总成交量的11%，总金额超过100亿元，较去年下半年大幅下降。
然而，据戴德梁行华中区资本市场部主管兼执行董事苏建庭表示，广州的写字楼市场非常稳定。即使受疫情影响，二季度广州写字楼空置率仍处于6.7%的低位，租金也实现一线城市最低降幅，显示出较强的韧性和抗风险能力。还有，由于各大机构利用粤港澳大湾区概念加持广州房产，渣打银行、上交所、深交所最近都落户广州。
从深圳来看，上半年房地产大宗交易56亿元，同比下降78%，但宗数仅同比下降2宗，主要以中小宗交易为主，平均成交额约5亿元。但如果不考虑去年同期华侨城大厦和中央城两笔超大型交易对整体成交金额的提升，深圳的大型房产交易依然活跃。
值得关注的是，深圳工业物业重回房地产大宗交易阶段，上半年工业物业成交3宗，贡献了约21%的成交量，占比超过去年全年。旧改概念的工业地产一度是深圳的投资热点。去年成交沉寂后，今年开始复苏。
如果投资者想利用粤港澳大湾区TMT(数字新媒体产业)，在广深之间应该如何选择？苏雨婷说，深圳注重硬件制造和技术创新，广州注重线上和虚拟方面，尤其是游戏产业和电商直播。其中，广州有两家全国前3的游戏公司。在行业环境的带动下，相关地区的表现也格外抢眼。比如天河区在广州GDP排名第一，就是因为得益于游戏产业。琶洲在总部集聚的利好效应下，吸引了阿里巴巴、唯品会、小米、国美等知名企业。因此，琶洲对办公空间的需求日益增加。未来可能承接珠江新城，成为广州下一个CBD。
戴德梁行华南资本市场部董事兼总监陈君如表示，深圳强劲的需求和增长势头让投资者对深圳甲级写字楼的转型充满信心，而年轻而充满活力的人口结构带来的强劲消费升级需求和增长势头也将刺激零售物业的未来发展。
陈君如进一步解释说，深圳在很多具有前沿国际竞争力的行业定位明确，民间活力强，也刺激了可观的租赁需求。今年上半年深圳甲级写字楼654.38+0.4万平方米的净吸纳量已经超过2065.438+09年全年，遥遥领先于其他一线城市。例如，华米科技和JD.COM等高科技互联网公司也租用或扩大了租金。
大宗物业投资回报率将提高，开发商将加速商业库存去化。
从上半年房地产交易类型来看，写字楼/R&D写字楼物业受到买家追捧。根据戴德梁行的统计，零售物业成交宗数由2065年下半年的65，438+07宗下降至2020年上半年的65，438+00宗。然而，今年大宗物业的投资回报率进一步提高。一线城市办公、零售物业资本化率较2019平均上升10%-30%，物流仓储资本化率较2019平均上升10%-20%。
“虽然疫情对房地产大宗交易市场产生了影响，但随着疫情的消退，投资者的心态也发生了很大的变化，市场正在逐步恢复。”戴德梁行大中华区资本市场部总裁兼中国资本市场部主管叶如此表示。
下半年，预计上海现金流稳定、出租率高的写字楼项目更受欢迎；产业园物业将受追捧；自用买家将成为资产收购的主力。相比之下，工业物业将继续成为深圳房地产大宗交易市场的重要投资热点。
在北京，通州可能成为北京房地产大宗交易的重要“战场”。上半年，三峡集团与通州成大广场正式签约，京杭广场也将打造成为北京北投爱琴海购物公园。通州上述房地产大宗交易的频繁出现，也说明市场对该区域的看好。
叶认为，在疫情影响下，下半年房地产融资需求会增加，而银行融资可能会相对紧张，大家的布局策略也会有所调整。可以预见的是，未来国内机构将继续扩大市场份额，开发商为了加速商业存量的去除，将陆续推出大规模的资产包。
新京报记者袁秀丽图片来源戴德梁行
编辑吴昕校对刘保清？